みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
本日は、「この土地にどんな建物が建てられるか」「どんな使い方ができるのか」を決める大切なルール、「用途地域」について話してまいります。
「用途地域」とは
用途地域とは、土地の使い方を制限する“都市計画法に基づく”ルールのことです。
街がごちゃごちゃにならないように、住宅街・お店・工場などの場所を分けるために、国や自治体が定めています。
静かな住宅地に、もし突然カラオケ店や工場ができたら、住んでいる人にとっては迷迷惑です。 そんなトラブルを防ぐために、「このエリアは住宅専用」「このエリアは商業向け」といったルールが決められています。 これが“用途地域”という仕組みで、全国どこでも同じ13種類の区分があります。
住宅系の用途地域（8種類）
| 用途地域名 | 建てられる建物の例・特徴 |
|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 一戸建て、小中学校、保育園など。2階建て以下が基本。商業施設は不可。静かな住宅街向け。 |
| 第2種低層住居専用地域 | 第1種に加え、小規模な店舗や事務所（床面積150㎡以下、かつ2階以下）もOK。住宅地＋地域の小規模商業施設向け。 |
| 第1種中高層住居専用地域 | マンション、病院、大学などが可能。生活環境に配慮しつつ、少し大きな建物もOK。 |
| 第2種中高層住居専用地域 | 第1種中高層に加え、小規模な店舗・事務所（床面積1,500㎡以下、かつ2階以下）が建てられる。住宅と利便施設のバランスがよい。 |
| 第1種住居地域 | マンション、事務所、ホテル、店舗など多用途OK。工場はNG。生活の利便性を高めたエリア。 |
| 第2種住居地域 | パチンコ店やカラオケ店なども建設可能に。住宅＋娯楽施設など多目的利用が可能。 |
| 準住居地域 | 自動車関連施設（整備工場、ガソリンスタンド）もOK。幹線道路沿いなどに多い。 |
| 田園住居地域 | 農地と住宅が混在する地域。農業の継続と生活の両立を目的とした新しい用途地域。（2018年新設） |
商業系の用途地域（2種類）
| 用途地域名 | 建てられる建物の例・特徴 |
|---|---|
| 近隣商業地域 | 店舗、飲食店、住宅、銀行など。住宅街の中での商業活動を支えるエリア。パチンコ店などもOK。 |
| 商業地域 | 百貨店、オフィスビル、マンション、映画館など。住宅も建てられるが、にぎやかな商業重視。 |
工業系の用途地域（3種類）
| 用途地域名 | 建てられる建物の例・特徴 |
|---|---|
| 準工業地域 | 住宅、小規模工場、倉庫、自動車整備工場など。住宅と工場が混在しやすいエリア。 |
| 工業地域 | 工場、倉庫、作業所など。住宅も建てられるが、学校・病院などは不可。 |
| 工業専用地域 | 工場のみ建設可能。住宅、学校、病院、店舗はNG。環境負荷の高い施設向け。 |
「用途地域」は売りやすさに影響する
用途地域によって、土地の“需要”と“活用方法”が大きく変わるため、売りやすさにも影響します。
建てられる建物の種類が多い地域は、それだけ購入希望者の幅も広がります。逆に、建築制限が厳しい地域では買い手が限られ、売りにくくなることもあります。
- 住宅専用地域（第一種低層など）：戸建てしか建てられない → ファミリー向けに限られる
- 商業地域：店舗・オフィス・マンションすべて可能 → 投資家・事業者など幅広く売れる
- 準工業地域：住居も倉庫も可能 → 多用途で活用できるため売りやすい
売りやすい土地は、「用途の選択肢が広い土地」＝つまり用途地域がカギとなります。
売却前にやるべき「用途地域」の確認
土地を売る前に、まずは「用途地域」を正しく調べておきましょう。
正確な用途地域を知れば、「この土地をどうアピールすべきか」「どんな人に売るべきか」が明確になります。
用途地域の調べ方
- 自治体のホームページ（都市計画図が見られる場合あり）
- 市役所・町役場の都市計画課に聞く
- 不動産会社に聞く
確認すべきポイント
- 用途地域の種類（第◯種◯◯地域）
- 建ぺい率・容積率（建物の大きさに影響）
- 防火地域や高度地区の有無
- 再建築の可否
- 周辺エリアの開発計画や需要動向
まとめ：用途地域は知っておくべき
土地を売るとき、つい「駅から近いか？」や「何坪あるか？」といった立地や広さに注目しがちですが、用途地域も売りやすさを左右する要素のひとつです。
用途地域によって、その土地にどんな建物が建てられるかが決まっており、それに応じて買い手のターゲットが変わり、アピール方法や広告媒体の選び方も変わります。
土地を売り出す前に、まずは自分の土地がどの用途地域にあるのかをしっかり確認しておきましょう。
