みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
最新の地籍調査は、従来に比べて測量の精度が飛躍的に向上し、登記への反映スピードも着実に改善されています。
その結果、かつては「売買には使えない」とされていた地籍調査が、いまでは不動産取引にそのまま活用できるケースも増えてきました。
そこで本日は、進化する地籍調査について話してまいります。
目次
地籍調査とは何か？
地籍調査の基本をおさらい
地籍調査とは、土地の「位置・形・面積・所有者」を正確に調べて、登記簿の情報と一致させる国の事業です。目的は、土地取引の円滑化、境界紛争の防止、災害復旧の迅速化、課税の公平化などです。
- 実施主体：市町村（国が支援）
- 調査内容：境界の確認、測量、登記情報の整合性確認
- 調査対象：1筆の土地ごと
なぜ重要？地籍の役割
- 正確な地積情報があることで、売買や相続の際にトラブルなく手続きを進めることができます。
- 土地の境界が明確になることで、隣地との境界をめぐる争いを未然に防ぐことができます。
- 災害で土地の目印が失われた場合でも、地籍図があれば正確に元の位置を特定でき、復旧作業がスムーズになります。
- 土地の面積や所有者が明確になることで、固定資産税などの課税がより公平に行えるようになります。
だからこそ、地籍調査は「土地の戸籍」とも呼ばれ、国や市町村が非常に重要視しているのです。
人に戸籍があるように、土地にも「正確な情報」を記録しておくことが必要です。
地籍調査は、まさにその情報を整えるための基盤となる取り組みです。
昔の地籍調査と“最新の地籍調査”は何が違う？
【Point】進化ポイントは「精度・スピード・汎用性」
昔は目視と簡易測量、今は高精度GPSとドローン
以前の地籍調査は目視と巻尺などで行っていたため、誤差が大きく、図面もざっくりしたものでした。
一方、最新の地籍調査では以下の技術が使われています。
- RTK-GPS（高精度測位）：誤差は数cm以下
- ドローン撮影：上空からの立体測量が可能
- 電子データ化：CADやGISに活用可能
図面が「登記でそのまま使える」ケースが増えている
昔の地籍調査は、登記には使えず、再測量が必要でした。
しかし現在の地籍調査は、そのまま登記用の図面として活用できるようになりました。
これは大きな時間短縮になり、不動産売買におけるコスト削減につながります。
最新の地籍調査が不動産売買に使える理由
最新の地籍調査で作成された図面は、不動産売買の場面でそのまま利用できるケースが増えており、大きなメリットとなっています。
理由は、測量技術の進化により精度が格段に高まり、さらに法務局の登記制度との連携も進んだことで、従来は必要だった「確定測量図」の代わりとして使えるケースが実際に出てきているからです。
例えば、A市のとある宅地では、地籍調査後の測量データをもとに所有者同士が境界確認書を交わし、再測量を行うことなく不動産会社が買主を見つけ、スムーズに売買契約が成立しました。その結果、測量費用として50万円以上のコストを削減できました。
「地籍調査の図面は売買には使えない」という常識は、今や過去のものとなりつつあります。
注意点も！すべての地籍調査が“即売買OK”なわけではない
古い調査は「未確定」なことも多い
注意しなければならないのは、地籍調査が行われていても、調査されたのが何十年も前で、登記に反映されていないケースがあることです。
- 地図が古い＝測量の精度が低い
- 境界確認が所有者全員から得られていない
- 現況とズレていることがある
「登記反映済みかどうか」がカギ！
地籍調査の情報が使えるかどうかは、以下の点をチェックしましょう。
| チェックポイント | 内容 |
|---|---|
| 調査年 | 2000年以降に実施されたものか |
| 測量精度 | GPSや電子測量か |
| 図面の種類 | 登記簿に反映されているか |
| 境界確認書 | 所有者同士で交わされているか |
地籍調査の図面があるなら、まず専門家にチェックを！
地籍調査図が手元にある場合は、そのまま不動産売買に使えるかもしれません。
ただし、それを判断するにはプロの目が必要です。
- 測量士や土地家屋調査士に相談
- 図面と登記の一致を確認
- 隣地所有者の同意が取れているかチェック
「確定測量図」不要で売却できれば、手間も費用も省けてお得です。
まとめ｜地籍調査は進化している
地籍調査は、ただの「行政調査」ではありません。
最新の技術によって、その図面が実際の不動産売買で活躍できるレベルに進化しています。
