未登記のままでも売れる？登記されていない建物をスムーズに売却する方法

「相続した家を売ろうとしたら、建物が登記されていないことが発覚」
そんな時、「未登記のままでも売れるの？」と疑問に思う方は多いはずです。

不動産の売買において建物の登記は法律上「絶対に必要」というわけではありません。ただし、登記がされていない物件は、買主が住宅ローンを使えなかったり、大規模なリフォームができなかったりするため、買い手が限られてしまいます。

そのため、売却までに時間がかかったり、価格交渉で不利になってしまうこともあります。

そこで本日は、登記されていない建物の売却について話してまいります。

なぜ登記されていない建物があるのか？

建物を所有しているなら、登記されているのが当たり前と思われがちですが、実はそうとも限りません。
次のような事情で、建物の登記がされていないケースがあります。

住宅ローンを使わず、現金で家を建てたり購入した場合

通常、住宅ローンを組んで建物を建てたり購入する場合、金融機関が抵当権（担保）を設定するために登記が必須です。
しかし、現金一括で建てたり買ったりした場合には、金融機関が関与しないため登記をしないケースが見られます。

昔は建物登記が厳格に義務化されていなかった

• とくに昭和の時代やそれ以前に建てられた建物では、登記をしていないケースが多くあります。
• 昔は登記への関心や必要性が低く、自治体や工務店側も積極的に案内していませんでした。

増築・改築した部分だけ未登記

建物の一部をリフォームや増築したけれど、その部分だけ未登記ということもあります。

登記されていない建物でも売却は可能？

未登記でも売却はできるが、実際は少ない

登記とは、法務局にその建物の情報（場所・構造・所有者など）を登録することです。
しかし、建物を登記していないからといって「売れない」というわけではありません。

ただし、次のような問題が生じることがあります。

• 買主が住宅ローンを組めない
• 建築確認申請が必要な工事が認められない
• 所有者の証明ができない

そのため、実際には登記を済ませてから売却することの方が多くなります。

売却のために必要な登記とは？

未登記建物を売却する際、次の登記申請手続きが必要です。

表題登記（建物の存在を登記する）

• 建物を土地家屋調査士が調査・測量し、「表題登記」を行います。
• 所在地・構造・床面積などを登録します。

所有権保存登記（名義を登録する）

• 建物の所有者を法務局に登録します。
• 相続が絡む場合は、相続登記も併せて必要になります。

登記にかかる費用・日数はどれくらい？

※相続人が複数いる場合や、連絡が取りにくい相続人が含まれている場合は、手続きが長期化し、追加費用が発生します。

まとめ｜ほとんどは登記してからの売却になる

登記されていない建物でも売却することはできますが、買主がローンを使えなかったり、建物の工事が制限されたりと、売却のハードルが高くなります。

こうした事情から、登記を済ませたうえで売却するのが一般的です。