みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
本日は、相続した不動産の評価額に使える税制優遇措置、「小規模宅地等の特例」についてご紹介いたします。
目次
小規模宅地等の特例ってどんな制度？
「小規模宅地等の特例」とは、相続した土地の相続税評価額を、最大で80％も減らせる制度です。
相続税の計算では、土地の「評価額」が高いと税金がかかる可能性が高くなりますが、「小規模宅地等の特例」を使えば、居住用・事業用など一定の宅地に対し、評価額を大きく減額できます。
例えば、5,000万円で評価される自宅の土地が、「特定居住用宅地等」に該当すれば、80％減額で1,000万円の評価になりますので、相続税の課税対象が4,000万円も減ります。
減額される割合等
| 区分 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人が住んでいた自宅など | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人の店舗や事務所など | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | アパートや駐車場など賃貸経営に使われていた土地 | 200㎡ | 50% |
※複数の宅地で特例を併用する場合は、限度面積を超えた部分は対象外のため注意が必要です。
どんな人がこの特例を使えるの？
土地を相続した人が、その土地を一定期間使い続けることが条件となります。
つまり、「土地を使い続ける人」には税金を優遇し、「すぐ売ってしまう人」には優遇しませんという制度です。
条件の違い
▼特定居住用宅地（自宅）
- 配偶者が取得 → 無条件でOK
- 同居していた親族 → 相続後も住み続ける必要あり
- 別居親族 → 持ち家なし＆申告期限まで売却・貸与なし
▼特定事業用宅地（店舗・事務所）
- 被相続人が営んでいた事業を引き継ぐ
- 申告期限まで事業を継続＆土地を所有
▼貸付事業用宅地（アパート・駐車場）
- 3年以上の貸付事業実績
事例と注意点
「お父さんが自営業で使っていた土地を、長男が継いで使う場合」→OK
「実家を相続したが、自分の家が別にあるので売る予定」→NG
少しでも使い方を誤ると、特例が受けられませんので注意が必要です。
知らないと損！面積制限と併用のルール
複数の宅地で併用する場合、合計の面積制限に気をつける必要があります。
具体的なルール
- 特定居住用 → 330㎡までOK（80％減）
- 特定事業用 → 400㎡までOK（80％減）
- 貸付事業用 → 200㎡までOK（50％減）
（例）自宅土地330㎡（80％減）＋店舗土地400㎡（80％減）＋アパート土地200㎡（50％減）＝ 合計930㎡ → OK
小規模宅地等の特例は、「合計○○㎡まで」という全体制限はありません。各用途ごとに独立した上限面積が設定されており、別枠で適用されます。
特例が使えない！？NG事例と申告と手続きのポイント
要件を満たしていなかったり、期限に間に合わなかった場合は特例が使えませんのでご注意ください。
NG事例
- 相続後すぐに宅地を売却・賃貸した
- 相続税の申告期限（10ヶ月以内）に遺産分割がまとまらなかった
- 相続時精算課税制度による贈与で土地を取得していた
- 確定申告書に特例の記載をしていなかった
申告と手続きのポイント
- 土地評価を熟知している税理士に相談
- 遺産分割協議書を早期に作成
- その宅地等を相続税の申告期限（10ヶ月）まで有していること
小規模宅地等の特例は、土地の価額評価ミスに要注意
小規模宅地等の特例を使うことで、相続税申告が不要になる方がたくさんいます。
ただし、注意が必要なのが、不動産評価額とその他財産（現金、預貯金、有価証券、死亡保険金、貴金属・宝石、絵画・骨董品・ヴィンテージなど）を合わせて、相続税がかかるかどうかギリギリのラインの方です。
「うちは使えるのか？」「適用条件を満たしているか不安」、そんな方は、土地評価を熟知している税理士に相談することをおすすめします。
