皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
相続した実家を売ろうと思ったら「この土地は私道に接しています」と不動産会社に言われた。
そんな経験をされた方は意外と多いのではないでしょうか。
私道に接する家や土地は、建築基準法やローン審査の壁にぶつかりやすく、「売れにくい」「資産価値が下がる」など大きなリスクを抱えています。
しかし、私道に接しているからといって必ず不動産が「負動産」になるわけではありません。権利や法律上の注意点を正しく理解すれば、売却・活用の選択肢は十分にあります。
そこで本日は、不動産会社や司法書士への相談で多い「私道に関するリスクとその対応方法」について話してまいります。
目次
そもそも「私道」とは？
公道と私道の違い
道路には大きく分けて「公道」と「私道」があります。
- 公道 … 国や自治体が管理する道路。誰でも通行でき、維持管理も行政が行います。
- 私道 … 個人や法人が所有する道路。登記簿上も「土地」として扱われ、利用には所有者の承諾が必要になる場合があります。
「子供のころから当たり前に通っていた道が、実は個人所有の私道だった」というのはよくある話です。
私道に接していると何が問題になるのか？
相続した不動産が私道に接している場合、以下のリスクが生じやすくなります。
- 建築基準法上の「接道義務」を満たさない → 再建築できない可能性
- 金融機関のローン審査が厳しいため、買主が限られる
- 所有者や共有者とトラブルになりやすい → 修繕費や通行権を巡る争い
つまり「売れにくい・価値が下がりやすい」という私道特有の問題を抱えてしまいます。
相続した家が私道に接している場合の主なリスク
売却しにくい「再建築不可」問題
建物を新しく建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。（建築基準法第43条第1項）
もし私道がその条件を満たしていなければ「再建築不可物件」とされ、土地の評価額が大きく下がります。
金融機関の融資が通りにくい
買主が住宅ローンを組もうとしても、私道の権利関係が不明確な場合、金融機関は「担保価値が低い」と判断し、融資を拒否することがあります。結果として現金で購入できる人にしか売れず、売却の難易度が上がります。
共有持分トラブル
私道は複数の所有者で共有しているケースが多くあります。
その場合、下記の問題が発生しやすくなります。
- 年月が経つにつれて、修繕や維持費を誰がどれだけ負担するのか曖昧になる
- 相続によって所有者が変わり、修繕費を負担しない人が出てくる場合がある
通行権を巡る争い
通行権が登記で明記されていないと、強く主張する人から「通るな」と言われてしまうこともあります。法律上は生活に必要な場合、通行権は認められますが、実際にはトラブルの原因になりやすいのが現実です。
相続した私道接道不動産を売却・活用する方法
権利関係を明確にする
まずは法務局で登記簿を確認し、下記を把握しましょう。
- どこの誰が所有者か
- 通行権や地役権が設定されているか
再建築の可否を確認する
市町村の建築指導課など担当窓口に相談すれば、接道義務を満たしているか、再建築が認められるかを調べてもらえます。役所での判断を事前に把握しておくことが、売却や活用をスムーズに進めるための大切なポイントです。
共有者と合意形成を図る
修繕や売却を進める際には、他の共有者と話し合いが必要です。とくに売却では、共有者全員の同意が必須となるため、早めにコンタクトを取っておくことが大切です。
トラブルを避けるためのチェックリスト
- 登記簿で所有者・持分を確認したか？
- 接道義務を満たしているか確認したか？
- 通行権（地役権）が登記簿に登記され、法的に効力を有する形で明記されているか？
- 修繕費用や管理責任の分担について、共有者間で合意書や契約書を取り交わしているか？
- 売却を検討するなら複数の不動産会社に査定を取ったか？
これらを順番に確認しておけば、大きなトラブルを防ぐことができます。
まとめ｜私道付きの相続不動産は「早めの調査」がカギ
相続した家や土地が私道に接している場合、
- 再建築不可
- 売却しにくい
- トラブルが多い
といったリスクが潜んでいる可能性があります。
とはいえ、権利関係を整理し、正しい制度や方法を知っていれば、円満に「負動産化」を防ぐことは可能です。
