皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
本日は、分譲マンションの相続税評価額の決まり方、計算のポイント、そして評価額が安くなる理由について話してまいります。
目次
分譲マンションの相続税評価額はどう決まる？
- 相続税評価額は「市場価格（売買価格）」とは別物
- 国税庁が定める基準で計算される
土地部分＝路線価 × 土地の持分面積
建物部分＝固定資産税評価額 × 1.0（相続税評価はほぼ同額）
マンションは土地の持分が小さいため、戸建てより評価額が低めになることが多くなります。
相続税評価額が想像より安くなる3つの理由
① 土地持分が小さい
マンションは、同じ価格の一戸建てよりも土地持分が少ないため、土地の評価額が低くなりやすい。
② 相続税評価額は市場価格より低め
建物部分は、市場価格の約60～70％程度で評価されるケースが多い。
③ 築年数が経つとさらに下がる
建物は年数が経つほど評価額が下がるため、古いマンションほど相続税評価額が安くなる傾向がある。
簡単にできる！相続税評価額の計算のポイント
土地持分面積の計算式
土地持分面積（㎡）＝
マンション全体の敷地面積（㎡） × 自分の専有面積（㎡） ÷ 全住戸の専有面積の合計（㎡）
土地持分面積の計算例
・マンション全体の敷地面積：2,000㎡
・自分の専有面積：80㎡
・全住戸の専有面積の合計：3,200㎡
土地持分面積（㎡）＝ 2,000㎡ × 80㎡ 3,200㎡ ＝ 50㎡
相続税評価額の計算
- 土地部分の計算
路線価 × 土地持分面積
例：路線価10万円／㎡ × 50㎡＝500万円 - 建物部分の計算
固定資産税評価額 × 1.0（相続税評価はほぼ同額）
例：500万円 × 1.0＝500万円 - 合計額が相続税評価額
500万円（土地）＋500万円（建物）＝1,000万円
市場価格が1,500万円でも、相続税評価額は1,000万円になることが多い。
まとめ｜評価額は市場価格より安くなるケースが多い
- マンションの相続税評価額は、市場価格より安くなることが多い
- 土地持分が小さい、固定資産税評価が低め、築年数が古いほど評価額は下がる
- 簡易計算はできるが、正確な金額は不動産評価に詳しい税理士に確認すると安心
