皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
「相続した不動産は、3年以内に売った方が税金面でお得だと聞いたことはありませんか？」
相続不動産には、“3年以内に売却すれば税金が安くなる特例” があります。この制度を使えるかどうかで、何百万円もの違いが出ることもあります
そこで本日は、相続不動産に関わる「3年以内特例」の内容、使わなかった場合の損失とリスク、そして活用方法について話してまいります。
目次
相続不動産に関わる「3年以内特例」とは？
そもそも相続不動産の売却にかかる税金
相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得とは「売却価格 －（取得費＋諸経費）」で計算されます。ただし、相続した不動産は自分で買ったものではないため「購入費用（取得費）」が分からないケースが多く、その結果、本当は得をしていなくても「利益が大きい」と計算され、税金が高くなることがあります。
被相続人居住用財産の譲渡特例（空き家特例）
相続不動産には「3年以内に売却すると税負担を減らせる特例」があります。その代表例が 被相続人居住用財産の譲渡特例（空き家特例） です。
被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた自宅を、相続から3年以内に売却した場合、最大3,000万円の譲渡所得控除が使えます。
相続財産譲渡の特例（取得費加算の特例）
もう一つ重要なのが 相続財産譲渡の特例（取得費加算の特例） です。相続税を納めた場合に限られますが、相続から3年10か月以内に売却すれば、その相続税の一部を取得費に加算でき、課税額を減らせます。
なぜ「3年以内」が重要なのか
これらの特例は「期限」が決まっていて、1日でも遅れると適用できません。つまり、3年以内に行動するかどうかで、数百万円単位の差が生まれることもあります。
3年以上放置すると起こる損失とリスク
税制優遇が受けられない
最も大きな損は「節税チャンスを逃すこと」です。3年以内特例が使えなければ、余分な譲渡所得税を支払うことになり、損失額は数百万円に及ぶことも珍しくありません。
固定資産税・維持費の負担が増える
相続した不動産を売却せずに放置すると、毎年固定資産税や管理費といった維持費がかかります。例えば年間5万円の負担でも、10年放置すれば合計50万円です。
空き家のリスクが拡大する
空き家を放置すると、倒壊リスクや雑草・害虫被害、近隣トラブルにつながります。最悪の場合「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置が外され、税負担が大幅に増えるケースもあります。
相続人同士のトラブル拡大
不動産を放置していると、いざ売却しようとした際に相続人同士の意見がまとまりにくくなります。時間が経つほど関係者が増え、合意形成が難しくなるため、早めの対応が重要です。
3年以内特例を活用するための具体的なステップ
まずは相続登記を済ませる
相続した不動産は、まず登記名義を変更する必要があります。これを怠ると売却自体ができません。2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく放置すると罰則もあるため、早めの手続きがおすすめです。
不動産の評価と売却方針を決める
不動産会社に査定を依頼し、市場価値を把握しましょう。空き家特例を狙う場合は、3年以内の売却計画を立てることが重要です。
税理士に相談する
相続不動産の節税を最大化するには、専門的な知識が欠かせません。相続不動産に詳しい税理士に早めに相談することで、どの特例が適用できるか、税金面での費用対効果を明確に把握できます。
早めの売却活動を開始する
特例には期限があります。買主を探すのに時間がかかることも多いため、余裕を持って売却活動を始めることが成功のポイントです。
まとめ｜3年以内に売却しよう
相続した不動産を3年以上放置すると、税制優遇を受けられず、固定資産税や管理費の負担が重なり、最終的には損につながります。とくに 被相続人居住用財産の譲渡特例（空き家特例） や 相続財産譲渡の特例 は「3年以内」という期限があり、1日でも過ぎれば使えません。
つまり、「知っているか・知らないか」「売るか・放置するか」で将来手元に残るお金が大きく変わってしまいます。
