みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
「親から農地を相続したけれど売りたい」「遊んでいる農地を資材置き場にしたい」そんなとき、壁となるのが「農地法」です。
農地は宅地や他の不動産と違って、勝手に売買したり転用したりすることができません。知らずに手続きを進めようとすると、「許可が下りずに売買契約が無効」となり、トラブルに発展するリスクがあります。
そこで本日は、農地取引で必ず関係してくる「農地法第3条」と「農地法第5条」の違いと、それぞれの許可が必要なケースについて話してまいります。
目次
農地法とは？まず知っておきたい3つのポイント
農地は「農地法」によって特別に守られている
農地とは、農業（田・畑・果樹園など）に使われている土地のことで、日本では食料自給率や農業保護の観点から、一般の不動産よりも厳しい制限がかかっています。
売買も転用も「許可制」
たとえ自分の所有している農地でも、勝手に売ったり住宅地に変えたりすることはできません。農地法による「許可」が必要です。
主に関係するのは「農地法第3条」と「第5条」
この2つの条文が、農地の売買・転用に直結しています。
農地法第3条と第5条の違いとは？
農地法第3条は「農地のままで所有者を変えるとき」、第5条は「農地を農地以外の用途に変えるとき」に必要な手続きです。
それぞれ、守る目的が違うため、申請先や許可条件も異なります。
【農地法第3条】農地のまま売買・貸借・名義変更する場合
- 適用ケース
・農地を農地のまま売る、買う、贈与する
・農地を第三者に貸し出す - 必要な許可
・農業委員会の許可 - 許可される条件（例）
・買主・借主が農業従事者であること
・営農計画が明確で継続的な農業を行える体制があること
✅例：実家の農地を、近所の農家さんに売却したい
→ 第3条の許可が必要
【農地法第5条】農地を農地以外に転用する場合（＋所有権の移転）
- 適用ケース
・農地を住宅地や駐車場に変える
・農地を商用施設、資材置場、太陽光発電用地にしたい - 必要な許可
・農業委員会または都道府県知事の許可 - 許可される条件
・土地のある場所が「市街化区域」や「農業振興地域外」なら比較的スムーズ
・「市街化調整区域」や「農業振興地域」だと原則不可 ※例外あり
✅例：農地を宅地にして売りたい
→ 第5条の許可が必要
まとめ表：3条と5条の違い
| 項目 | 農地法第3条 | 農地法第5条 |
|---|---|---|
| 内容 | 農地のままの所有権移転・貸借 | 農地を農地以外に用途変更＋所有権移転 |
| 主な用途 | 農家間の売買・貸借 | 宅地転用、駐車場化、商用施設等 |
| 許可主体 | 農業委員会 | 農業委員会 or 都道府県知事 |
| 許可のハードル | 比較的緩やか | 市街化調整区域や農業振興地域では厳しい |
申請前に知っておきたい注意点と「落とし穴」
農地を売ったり、使い道を変えたりしようと考えている方は、事前に必要なルールや手続きをきちんと確認しておくことが大切です。知らずに話を進めてしまうと、許可が下りずに計画が止まったり、思わぬトラブルに発展したりすることがあります。
農地は、国が保護している特殊な土地のため、一般不動産と同じ感覚で話を進めると大きなリスクがあります。
トラブル事例
- 売買契約後に農業委員会から許可が下りず白紙に
- 転用前に工事を始めてしまい、行政指導を受ける
- 登記しようとしても、法務局で受理されない
- 無許可転用で罰則対象に（3年以下の懲役または300万円以下の罰金※法人の場合は1億円以下の罰金）
許可申請の流れと手続き
- 農地の所在地の市区町村の農業委員会へ相談
- 申請書の提出（行政書士等のサポートが有効）
- 農業委員会の審査（通常は月1回の定例会で審議）
- 許可通知書の発行
- 売買・転用・登記などの手続きへ進む
✅ポイント：申請から許可までは1〜2ヶ月かかるのが一般的です。余裕をもってスケジュールを立てましょう。
結局、どっちの許可が必要？判断のポイント
- 「農地のまま他人に渡す」→ 第3条
- 「農地を宅地など別用途に変えて渡す」→ 第5条
✅ 不明な場合は、まず農業委員会に相談を！
まとめ｜トラブル回避のポイントは「正しい知識」
農地を売ったり転用したりするには、「農地法第3条と第5条の違い」を理解しておくことが、手続きをスムーズに進めるポイントです。
ただ、実際に農地として使われていない場合には、農地法の規制が適用されないこともあります。気になる方は、ぜひ下記のブログをご覧ください。
