みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
本日は、「親から土地や家をもらったり、家を買うための資金援助を受けたときに、いったいどれくらい税金がかかるのか？」という疑問について、わかりやすく解説してまいります。
「名義を変えただけなのに贈与税がかかってしまった」「申告を忘れてしまい、追徴課税されてしまった」、そんなトラブルを避けるためにも、贈与税のしくみを正しく理解しておくことがとても大切です。
目次
不動産の贈与税とは？
そもそも贈与税とは？
贈与税とは、「個人」からお金や不動産などの財産をもらったときにかかる税金です。
例えば、親から土地や家をもらう、生前に名義変更する、家を買うための資金を援助してもらう、こういった場合は原則「贈与税の対象」です。
贈与税がかかる条件とは？
以下の条件にあてはまると、贈与税が課税されます。
- 個人間の財産のやり取りであること
- 1年間でもらった財産の合計が110万円を超えていること（基礎控除超え）
かからないケースもある
以下の場合は非課税または特例の対象になります。
- 年間110万円までの贈与（基礎控除）
- 相続時精算課税制度を選択した場合（2,500万円まで非課税）
- 住宅取得等資金の贈与で一定の条件を満たす場合（最大1,000万円まで非課税）
不動産の贈与税はこう計算する
税額は「評価額」に応じて決まる
不動産の贈与税は、時価ではなく「固定資産税評価額」などをもとに算出されます。
贈与税の計算式
以下が基本の計算式です。
課税価格（評価額 – 基礎控除110万円）× 税率 − 控除額
実際の贈与税シミュレーション
ケース：評価額1,500万円の土地を親から贈与された場合
- 課税価格：1,500万円 － 110万円（基礎控除）＝ 1,390万円
- 税率：1,390万円 → 税率45%、控除額175万円
- 税額：1,390万円 × 0.45－ 175万円 = 450.5万円
※相続時精算課税を選べば、この贈与に対して贈与税はかかりません。（ただし将来相続時に合算課税される）
贈与税の税率と控除額（一般税率）
| 課税価格（贈与金額） | 一般贈与（親子など）税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| ～200万円 | 10% | 0円 |
| ～300万円 | 15% | 10万円 |
| ～400万円 | 20% | 25万円 |
| ～600万円 | 30% | 65万円 |
| ～1,000万円 | 40% | 125万円 |
| ～1,500万円 | 45% | 175万円 |
| ～3,000万円 | 50% | 250万円 |
| ～4,500万円 | 55% | 400万円 |
※「特例贈与」（祖父母→孫など）は特例税率が適用されます。
贈与税を減らす3つの節税制度
年間110万円までの基礎控除を活用
毎年110万円までは非課税。金銭の贈与は、この範囲内で複数年に分けて贈与するのが王道の節税方法です。
相続時精算課税制度
2,500万円までの贈与が非課税。不動産の贈与でよく使われる特例です。ただし、将来の相続時にはこの贈与分も相続財産に合算されるため、財産が多い方は「小規模宅地等の特例」が適用できないなど、相続税の負担が大きくなる可能性があり注意が必要です。
住宅取得等資金の非課税制度
マイホーム購入のための贈与なら、最大1,000万円まで非課税（所得や年齢制限あり）です。
贈与税の手続きと必要書類
申告のタイミング
贈与を受けた年の「翌年2月1日～3月15日」が申告期間です。
例：2025年に贈与を受けた→2026年2月1日〜3月15日に申告。
必要書類一覧
- 贈与税の申告書
- 贈与契約書のコピー
- 不動産の固定資産評価証明書
- 登記簿謄本（法務局）
- 本人確認書類
まとめ｜贈与税の制度を理解しよう
- 贈与税は「評価額」に応じて課税される
- 年間110万円まで非課税。それ以上は税率と控除額で計算
- 相続時精算課税や住宅取得資金の非課税枠など制度活用が節税のカギ
- 申告は必ず期限内に行うこと
