皆さま、こんにちは！
高知で相続不動産の売却・処分を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
親から不動産を相続したものの、名義変更（相続登記）をせずに放置しているケースは全国で多数あります。これまで相続登記は義務ではなかったため、「手続きが面倒」「費用がかかる」と放置されてきました。
しかし、登記をしないまま放置すると、相続人が増えて関係が複雑化し、土地の“所有者不明化”を引き起こす大きな原因となります。
この問題を解消するため、法律が改正され、2024年と2026年の2段階で「相続登記の義務化」が進められます。
国は「所有者不明土地問題」を解決するため、相続登記を“相続を知った日から3年以内に行うことを義務化”し、10万円以下の過料（罰金）を科す制度を2024年4月から施行しました。さらに、2026年には共有名義の解消や国庫帰属制度との連動を強化する追加改正が予定されています。
そこで本日は、2024年と2026年の相続登記義務化の違いと改正ポイントについて話してまいります。
目次
相続登記義務化とは？基本ルールと背景
相続登記義務化とは、不動産を相続した場合に一定期間内に登記をしないと「10万円以下の過料（罰金）」が課される法律です。
日本では相続登記が任意だったため、名義変更されず放置された土地が多数存在し、所有者がわからず売却や活用・処分ができない「所有者不明土地問題」が社会問題化しました。
こうした問題を解決するため、2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の登記が必要となりました。
2024年の相続登記義務化ルール
- 相続開始を知った日から3年以内に登記しなければならない
- 正当な理由がなく怠ると、10万円以下の過料の可能性あり
- 2024年4月以前の相続案件も遡って適用（経過措置あり）
- 相続人申告登記（「相続しました」と法務局に届け出る簡易手続き）で義務を一時的に果たすことが可能
ポイント
- 2024年施行は「義務化のスタートライン」
- とりあえず簡易的に「相続人申告登記」をしておくことで罰則回避できる
2026年からの相続登記改正ポイント
2026年からは、さらに制度が強化され、実務で重要な改正が追加されます。
主な改正内容
- 相続開始直後の対応義務の強化
・「3年以内」だけでなく、相続発生から早期の申告を促す運用が強化
・登記未了のまま長期間放置できない仕組みが整う - 共有名義問題の解消に向けた新ルール
・相続人が多数に増えた土地の処分を簡素化する手続きが整備
・「相続土地国庫帰属制度」と組み合わせ、不要な土地を処分しやすくなる
2026年改正で強化される「共有解消」と「国庫帰属」との連動
2026年の相続登記改正では、相続した不動産の共有名義問題や、不要な土地を手放すための相続土地国庫帰属制度がより活用しやすくなります。
共有解消制度の強化
相続不動産を複数人で共有したまま放置すると、相続人が増えて話し合いが難航し、売却や活用・処分ができなくなるケースが多くあります。2026年改正では、こうした「共有名義土地」を解消しやすくするため、相続人の一部の意思決定だけで処分できる仕組みや、裁判所を通じた簡易な分割制度が整備される予定です。
- メリット
・遠方に住む相続人や、面識のない相続人が多くても手続きを進めやすい
・売却・活用・処分に踏み出しやすい
・放置による固定資産税や管理負担の増加を防げる
相続土地国庫帰属制度との連動強化
2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続した不要な土地を一定の条件下で国に返せる制度です。2026年改正では、相続登記義務化と連動し、未登記の土地でも国庫帰属の手続きがスムーズに進むように改善が行われる見込みです。
- メリット
・管理コストだけがかかる土地を手放しやすくなる
・申請手続きのハードルが下がる可能性が高い
・相続放棄後の空き家や、売却困難な土地の解決策として活用可能
ポイント
- 2026年改正は、単に「登記を義務化する」だけではなく、共有名義や不要土地の処分を促進する仕組みを拡充する方向で進められています。
- 相続登記を早めに済ませておくことで、こうした制度の利用がスムーズになり、負担を減らせる可能性があります。
2024年と2026年の違いを整理
| 項目 | 2024年施行 | 2026年施行 |
|---|---|---|
| 義務化の内容 | 3年以内の登記が義務 | 義務化に加え、手続きの簡素化・強化 |
| 罰則 | 10万円以下の過料 | 同様（ただし適用が厳格化） |
| 対象 | すべての相続不動産 | 共有・放置土地問題への対応が拡充 |
| 補助制度 | 相続人申告登記あり | 新制度（共有解消・相続土地国庫帰属制度と連動） |
今からできる対応
- 不動産の名義確認をする
登記簿謄本や固定資産税通知書を確認 - 遺産分割協議書を作成する
相続人全員で合意内容を文書化 - 信頼できる司法書士や不動産会社に相談
相続登記の手続き、売却や活用・処分をセットでサポートしてもらえる専門家に相談
まとめ｜共有不動産でも安心！不要な土地を手放せるチャンスが増える
2024年の相続登記義務化に加え、2026年には共有名義の土地や不要な相続不動産を処分しやすくなる制度が整備されます。
これまで「相続人が多くて話がまとまらない」「放置していて処分が進まない」「子供や孫の代まで迷惑がかかる」と悩まれていたケースでも、今後は以下のようなメリットが期待できます。
- 一部の相続人の意思決定だけで処分できる制度が導入予定
- 不要な土地を国に引き取ってもらえるチャンスが広がる
- 相続登記を早めに済ませておけば、売却・活用・処分がスムーズに進められる
法改正によって、相続不動産の管理や処分がこれまでよりも簡単になる時代がやってきます。
将来の負担を減らし、不要な土地を安心して手放せる選択肢が増えるのは、とても心強いことです。
