不動産を売るなら知っておきたい！「短期vs長期」譲渡の税金ルールまとめ

みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。

不動産を売却したいと思ったとき、「いつ買ったか」や「どれくらい持っていたか」が税金に影響するってご存じですか？

不動産を売ったときの税金は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」で課税率が大きく異なり、この差を知っているかどうかで、手取りが何十万円も変わることがあります。

そこで本日は、不動産の売却を検討している方が税金を多く払わないために、「短期vs長期」譲渡の違いについて話してまいります。

短期譲渡と長期譲渡の違いとは？まずは税率をチェック！

不動産を売却して利益が出た場合（譲渡所得が発生した場合）、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

この税率は、その不動産をどれくらいの期間所有していたか（保有期間）によって大きく変わります。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興税）
短期譲渡	5年以下	39.63％
長期譲渡	5年超	20.315％

その差、約2倍です。

保有期間の計算で特に注意すべきなのが、「5年」という区切りの数え方です。

譲渡所得の「短期」「長期」は、売却した年の1月1日時点で、取得日から5年を超えているかどうかで判定されます。

例えば、2020年6月1日に取得した不動産を、2025年6月1日に売却する場合です。売却年の2025年1月1日時点で、取得から「4年7ヶ月」しか経っていないので、2025年中に売却した場合はすべて「短期譲渡扱い」になります。

2026年1月1日以降の売却から「長期譲渡扱い」（2026年1月1日時点で5年7ヶ月経過 → 5年超）になります。

「取得日」がいつになるかも重要なポイントです。

相続で取得した不動産は「被相続人の取得日」をそのまま引き継ぐため、長期譲渡になることが多いです。

不動産をすぐに売って儲けようとする行動は、税金の面では“投機的なもの”と考えられます。そのため、あえて税率が高くされていて、ビジネス目的の儲けが出にくいしくみになっています。

一方、長期間保有してきた不動産を売却するケースは、資産の移動や生活の変化に伴う売却と見なされ、税率が優遇されます。

つまり、「長く持ってくれた人の方が優遇される」という税の仕組みです。

長期譲渡になると、以下のような特例や控除の適用対象になるケースもあります。

※適用には要件があります。不明点がある場合は、税理士への相談が安心です。

税率の違いは大きいですが、実際に損か得かは「最終的な手取り額」で判断しましょう。不動産会社や税理士に「売却後の手取り額がいくらになるか」を試算してもらうのが一番確実です。

これらを確認することで、税金の負担を軽くできる可能性があります。