【2025年度版】相続不動産の売却で損しないために｜必ずチェックすべき税制特例一覧

みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。

相続した不動産を売却しようとするとき、多くの方がまず気にされるのが「税金はいくらかかるのか？」という点ではないでしょうか。「不動産の税金は高そう…」という漠然とした不安を抱えている方も少なくありません。

しかし実は、相続や売却の際に使える税制特例が数多く用意されており、これらを正しく活用すれば、税負担を大きく軽減し、手元に残るお金を増やすことが可能です。

そこで本日は、相続した不動産を売却する際にぜひ知っておきたい「税制特例（2025年度版）」について話してまいります。

知らないと損をするかもしれない税制特例、ぜひこのブログを最後までお読みください。

そもそも「譲渡所得税」とは？相続後の売却にかかる税金の基本

不動産を売却すると、その売却益（利益）に対して「譲渡所得税」が課されます。相続した不動産であっても、売却によって利益が出れば課税対象です。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、元の所有者がその不動産を取得した際の金額です。相続の場合、この「取得費」が不明になることが多く、結果として税負担が大きくなることもあります。

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる「必要経費」のことです。
例えば、不動産会社への仲介手数料、残置物の処分費用、土地の測量費、登記手続きにかかる費用などが、譲渡費用として認められます。

もし取得費がわからない場合は、売却金額の5%を取得費とみなすことになります。例えば、1,000万円で売却した場合、取得費は50万円と計算されます。注意点として、このルールを使うと本来の取得費よりも少なく見積もられることが多く、結果的に譲渡所得が多くなり税額が高くなります。

この課税対象となる譲渡所得を圧縮できるのが、各種「特例」です。

一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除され、所得税・住民税が大幅に軽減されます。

相続した空き家を売ったら3,000万円の税金控除！？相続不動産に使える税制優遇

相続税評価額を最大80%減額できる制度です。売却自体ではなく「相続時点の評価額」に効く特例ですが、結果として譲渡時の税負担軽減にも寄与します。

80%OFF！？相続税評価額がグッと下がる「小規模宅地等の特例」とは？

相続税を支払った場合、その一部を不動産の取得費に加算することで、譲渡所得を圧縮できます。相続から3年以内の売却が条件です。

被相続人が亡くなる前に住んでいた家を、相続人が一定期間内に売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度。空き家特例と似ていますが、条件が異なります。

比較項目	居住用財産の特別控除	空き家の特別控除
控除額	最大3,000万円	最大3,000万円
対象者	売主自身が居住していた不動産	相続で取得した空き家
必要な居住要件	相続人が一定期間住んでいた場合など	被相続人が一人暮らしで住んでいた
建物の条件	特になし	昭和56年5月31日以前の旧耐震住宅が対象（※買主による耐震改修が必須）
適用タイミング	原則、売主が住んでいた家を売るとき	相続後、空き家を売却するとき（3年以内）