皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
「親から相続した土地が道路に面していなかった…」
高知県の古い住宅街のエリアでは、そんなご相談が近年増えています。
いわゆる“未接道（無接道）土地”とは、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地のことを指します。
このような土地は、建築や再建築ができず、売却や活用が難しいため、相続後に悩む方が非常に多いです。
しかし、適切な方法を選べば、売却・活用・整理は十分に可能です。
そこで本日は、未接道の相続土地をどう扱えばよいのかについて話してまいります。
目次
未接道（無接道）土地とは？
未接道地とは、建築基準法第43条で定められた「接道義務」を満たしていない土地のことです。
原則として、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要ですが、これを満たしていない場合は「再建築不可」となります。
代表的な未接道パターン
- 奥まった旗竿地で、竿部分の幅が2m未満
- 隣地の家に囲まれた行き止まり敷地
- 昭和の建築で既存不適格になったケース
このような土地は、住宅建築・増改築・融資利用が制限されるため、市場価値が下がりやすいのが特徴です。
未接道土地のデメリットと放置リスク
建築・再建築ができない
建築確認が下りないため、新築・建替え・大規模リフォームができません。
古家付きの場合も、解体してしまうと二度と建物を建てられなくなることがあります。
売却が難しい
住宅用地としての需要が低く、一般個人への売却が困難です。
買主がつかずに、相続人が固定資産税だけ負担し続けるケースも多く見られます。
税金・管理の負担
再利用できなくても、土地は所有している限り固定資産税や家屋敷課税が課されます。
雑草・倒木・不法投棄などの管理トラブルが起きやすく、放置すると行政指導や近隣トラブルに発展することもあります。
売却・活用の主な方向性
不動産業者への買取
最も現実的でスピーディーな方法です。
一般の流通市場では敬遠されがちな未接道土地でも、再活用や買取再生を得意とする不動産業者に依頼すれば、買取が可能な場合があります。
✅ ポイント
- 現状のままでOK（建物・荷物・境界未確定でも相談可）
- 売却後の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除できる
隣地所有者への売却交渉
隣地の方にとっては、自分の敷地を広げたり接道を確保したりするメリットがあります。
通路（通行地役権）の設定
隣地を通る通路が確保できれば、「接道義務緩和」や「建築特例許可」を受けられる可能性があります。
行政の建築指導課で相談すれば、「建築基準法43条ただし書き許可」の適用余地があるかを確認できます。
まとめ｜未接道でも「解決の道」はあります
未接道土地は、確かに一般的な市場では売りにくい不動産です。
しかし、再活用ノウハウを持つ専門業者や、隣地との交渉・制度活用によって、処分・売却・整理の道は開けます。
相続後にそのまま放置してしまうと、活用や売却のタイミングを逃し、気づいた時には手遅れになっている場合もあります。
早めに不動産会社に相談し、最適な出口戦略を見つけることが大切です。
