相続した空き家や土地、山林、農地などを「手放したいけど手放せない」「使う予定がないのに管理だけが続いている」という方は少なくありません。
不動産は、必ずしも所有していることが財産になるとは限りません。
売却や活用が難しく、維持管理や相続などによって、所有者にとって「持ち続けること」が負担になっている不動産は、一般に「負動産」と呼ばれます。
負動産の問題を考えるときに大切なのは、単に「売れるか、売れないか」だけで判断しないことです。
まずは、その不動産の売却や整理がなぜ難しいのかを確認する必要があります。
負動産とは何か
「負動産」とは、一般的に、資産としての価値や利用価値よりも、所有することで生じる費用や管理などの負担が大きい不動産を表す言葉です。
空き家だけでなく、山林、農地も、状況によっては負動産となることがあります。
また、価格が安いという理由だけで負動産になるわけではありません。
利用する予定がなく、売却や譲渡も難しい一方で、管理や相続などの負担が続いているかどうかが重要です。
どんな不動産が負動産になりやすいのか
例えば、次のような不動産は、所有者にとって負担になりやすい傾向があります。
売りに出しても買い手が見つからない土地
売りに出しても長期間買い手が見つからない土地や、価格を下げても需要がない土地です。
立地や土地の条件によっては、価格だけでは解決できない場合があります。
老朽化した空き家
長期間使用されていない空き家は、建物の老朽化が進み、修繕や管理、場合によっては解体が必要になります。
建物の解体費が土地の価値を上回ることもあります。
未接道地・再建築が難しい土地
道路への接道状況などに問題があり、建物の建築や建替えが難しい土地です。
利用方法が限られるため、一般的な宅地と比べて売却が難しくなります。
山林・農地
相続したものの利用する予定がなく、売却先や引継ぎ先が見つからない山林・農地です。
地番は分かっていても実際の場所や現況を把握しておらず、行政や隣接地所有者から管理を求める連絡や通知を受けて、初めて土地の状況を知ることもあります。
土地と建物の所有者が異なる不動産
相続した土地の上に他人名義の建物があるなど、土地と建物の所有者が異なる不動産です。
祖父母や親の代に口頭で土地の貸し借りが行われていたり、建物が空き家となり、所有者の所在が分からなくなっていたりするなど、権利関係が複雑になっていることがあります。
相続関係が複雑になっている不動産
相続登記がされていなかったり、相続を繰り返して関係者が増えていたりする不動産です。
売却や譲渡などを進める前に、権利関係を整理する必要があります。
災害リスクや法令上の制限がある不動産
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されているなど、災害リスクや法令上の制限により、売却や利用が難しい不動産です。
管理の負担が続いている不動産
草刈り、樹木の管理、建物の修繕など、使用していなくても管理が必要となる不動産です。
特に所有者が遠方に住んでいる場合は、管理そのものが負担になります。
なぜ売りたくても売れないのか
売却や処分が難しい不動産には、何らかの理由があることが少なくありません。
例えば、
- 道路に接していない
- 再建築が難しい
- 建物が著しく老朽化している
- 土地と建物の権利関係が複雑
- 山林や農地で利用できる人が限られる
- 災害リスクや法令上の制限がある
- 解体や整備に多額の費用が必要
- 地域に不動産需要がない
といった事情があります。
こうした不動産では、「いくらなら売れるのか」を考えるだけでなく、どうすれば現実的に手放せるのかを検討することが重要です。
相続をきっかけに問題が表面化することがあります
親や兄弟が所有していた不動産を相続し、初めてその存在や問題を知るケースがあります。
特に山林、農地では、
- 行ったことがない
- 正確な場所や現況が分からない
- 利用する予定がない
- どうやって手放せばよいか分からない
ということもあります。
また、相続が繰り返されることで関係者が増え、権利関係の整理が難しくなる場合もあります。
今すぐ問題になっていなくても、次の世代へそのまま引き継ぐことで、将来の負担になる可能性があります。
放置すると整理が難しくなる場合があります
負動産だからといって、すぐに処分しなければならないわけではありません。
一方で、時間が経過することで、
- 建物の老朽化が進む
- 草木や樹木の管理負担が大きくなる
- 相続によって関係者が増える
- 権利関係が複雑になる
- 整理に必要な費用が増える
といったことがあります。
早い段階で状況を確認しておけば、「今整理する」「当面管理を続ける」ことも含めて、選択肢を比較しやすくなります。
負動産だからといって、すぐに処分することが正解とは限りません
不動産を手放す際には、対象不動産の状況や選択する整理方法に応じて、登記、境界の確認、解体、農地法上の手続きなどが必要になる場合があります。どの対応が必要なのかを見極め、手間と費用を確認することが重要です。
そのため、
- 持ち続ける場合の負担
- 手放すために必要となる手続きや費用
を比較することが重要です。
売却、譲渡、引継ぎ先の探索、相続土地国庫帰属制度などを検討した結果、当面管理を続ける方が現実的な場合もあります。
最初から特定の方法を決めるのではなく、不動産の状況を確認したうえで整理方法を検討することが大切です。
福島屋の不動産整理支援
福島屋では、高知県内の売却や処分が難しい空き家、山林、農地などについて、不動産整理のご相談をお受けしています。
まず無料相談で、現在何に困っているのか、不動産について何が分かっているのか、今後どうしたいのかを整理します。
無料相談で必要な情報が整理でき、その後の業務を必要としない場合は、相談のみで終了します。
売買による整理が見込める場合は、有料の調査・整理方針設計を行わず、直接売買仲介へ進むことがあります。仲介に必要な物件調査や法令上の確認は、仲介業務の中で行います。
売却以外の選択肢も含めて整理方法を判断するための調査・検討が必要な場合は、有料の「不動産の調査・整理方針設計」をご案内します。
調査後は、その結果と費用を確認したうえで、ご希望に応じて実務サポートをご依頼いただけます。
実際にこのような不動産を整理しています
- 未接道・再建築不可・未登記の築58年空き家 → 引受先を探し、約2か月で所有権移転まで完了
- 解体費300万円超が見込まれた老朽建物 → 解体せず、再生活用する引受先へ譲渡
- 場所が分からなくなっていた農地 → 現地を特定し、必要な手続きを経て、必要とする人へ所有権移転
- 長期間放置された空き家 → 隣接地所有者への譲渡によって管理負担を解消
売れない・手放せない不動産でお困りの方へ
- 売りに出しても買い手が見つからない
- 使う予定がないが、手放す方法が分からない
- 遠方に住んでいて管理を続けることが難しい
- このまま子や孫に相続させたくない
- どこに相談すればよいのか分からない
といったことでお困りではありませんか。
売却が難しい不動産でも、売却以外の方法を含めて整理できる可能性があります。
福島屋では、最初から売却や特定の制度を前提にするのではなく、まず無料相談で現在の状況を整理します。
そのうえで、売買仲介へ進めるのか、整理方法を検討するための調査が必要なのか、ご自身で対応できるのか、専門家への相談が必要なのかなど、今後の進め方を一緒に確認します。
売れない・手放せない不動産については、まず現在分かっている情報と、お困りごとを整理することから始めましょう。
高知県の不動産整理は福島屋へ
📞 080-8557-4792
※相談無料・秘密厳守
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