皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
2024年から、相続登記が義務化されました。
これまで任意とされていた不動産の相続手続きが、期限内に行うべきものへと変わっています。
この制度は、所有者不明土地の解消につながるものとして評価されています。
ただし、利用予定がなく、売却も難しい土地を相続した場合には、かえって対応に悩む場面が増えることもあります。
これまでであれば手続きを先送りにすることで保たれていた状態が、義務化によって見直しを迫られるためです。
そこで本日は、相続登記義務化によって、売れない土地の扱いがどのように変わり、なぜ厄介さが増すのかについて話してまいります。
目次
「放置できない」という変化
これまで、使い道のない土地については、
- 相続登記をせず放置
- 誰も積極的に関わらない
- 実質的に棚上げ状態
という対応が現実的に行われてきました。
しかし義務化により、相続を知った日から3年以内に登記をしなければならないため、「放置する」という選択が難しくなっています。
つまり、問題を先送りにできなくなりました。
売れない土地ほど、手続きが重くなる
相続登記そのものは、制度としては複雑ではありません。
しかし、実務では次のような条件が重なるほど難易度が上がります。
相続人が多い
- 兄弟姉妹など複数人での相続
- 面識のない相続人が含まれるケースもある
- 全員の同意（遺産分割協議）が必要
相続人が遠方にいる
- 連絡や書類のやり取りに時間がかかる
- 実印・印鑑証明書の取得が必要
権利証（登記識別情報）がない
- 手続きの確認作業が増える
- 専門家に依頼するケースが増える
不動産の数（筆数）が多い
- 宅地・山林・畑などが複数に分かれている
- 1筆ごとに申請が必要
これらは、都市部の資産価値のある不動産ではあまり問題になりませんが、地方の売れない土地ほど、典型的に当てはまる条件です。
登録免許税は安いが、それだけでは済まない
相続登記にかかる登録免許税は、
- 固定資産評価額 × 0.4％
とされており、
- 売買：2％
- 贈与：2％
と比べると低い水準です。
しかし実際の負担は、税金だけではありません。
- 書類収集（戸籍謄本・評価証明など）
- 遺産分割協議書の作成（相続人が複数人の場合）
- 相続人全員からの実印の押印（印鑑証明書の添付）
- 申請書の作成
これらをすべて整える必要があります。
具体例：相続人3人 × 不動産10筆の場合
例えば、
- 相続人：兄弟3人
- 不動産評価額：
- 宅地 300万円
- 建物 200万円
- 山林 50万円 × 4筆
- 畑 30万円 × 4筆
合計評価額：820万円
この場合の登録免許税は、
→ 約 3万2,800円（820万円 × 0.4％）
金額だけを見ると大きな負担には見えません。
しかし実際には、
- 10筆すべての不動産を特定した書類作成
- 遺産分割協議書の作成
- 相続人3人の実印の押印（印鑑証明書の添付）
といった作業が必要になります。
つまり、
費用は軽くても、手続きの負担は決して軽くない
というのが現実です。
自分でできるが、簡単ではない
相続登記は、専門家である司法書士に依頼せずに行うことも可能です。
法務局では無料相談も用意されています。
ただし、
- 2週間前からの予約制で、相談時間は30分程度
- 権利関係の整理に時間がかかる
- 書類の不備で差し戻しになることがある
といった点から、相応の手間と時間がかかることは避けられません。
「登記したら終わり」ではない
さらに重要なのは、登記をしても問題が解決するわけではないという点です。
- 売れない
- 利用しない
- 管理もできない
この状態のまま、管理責任がはっきりし、固定資産税の負担だけが残る可能性が高いのが実情です。
義務化で浮き彫りになる現実
相続登記義務化によって、
- 手続きを避けられなくなった
- 所有の責任が明確になった
一方で、
- 売れない土地の処分が難しい
- 子や孫といった次の相続へと持ち越されていく
といった問題は、そのまま残ります。
まとめ｜相続登記義務化で見えてきた負動産の現実
相続登記義務化は、所有者不明不動産を減らすための制度として必要なものです。
ただし、すべての不動産が同じように扱えるわけではありません。
特に、
- 利用予定がない
- 売却が難しい
といった土地については、「登記すること」と「問題が解決すること」は別の話になります。
相続登記義務化がはじまったことで、これまで見えにくかった負担が、はっきりと表面化したとも言えます。
その前提で、これから負動産とどう向き合うかを考えていく必要があります。
