皆さま、こんにちは。
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい不動産の整理を支援している福島屋代表の上田です。
相続が発生した直後、不動産について何から手をつけるべきか分からず、不安を感じる方は少なくありません。
「まだ気持ちの整理もついていない」
「今は何もしなくていいのではないか」
そう感じるのは、ごく自然なことです。
一方で、不動産に関する制度の中には、一定の期限が設けられているものがあります。
2024年の相続登記義務化に続き、2026年（令和8年）4月1日から、住所や氏名・名称の変更登記も義務化されました。
そこで本日は、この新制度の概要と実務上の注意点について話してまいります。
住所変更登記の義務化とは
2026年4月1日から、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務となりました。
対象となる主なケースは次のとおりです。
- 引越しによる住所変更
- 結婚・離婚などによる氏名変更
- 法人の本店移転
正当な理由なく申請をしない場合、最大5万円の過料が科される可能性があります。
また重要なのは、施行日前の変更も対象になる点です。
2026年4月1日より前に住所や氏名・名称が変わり、変更登記が済んでいない場合は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。
義務化の背景
住所変更登記が行われないまま放置されることで、
- 登記簿上の所有者住所が、現在の居住地と一致していない
- 所有者に連絡が取れない
- 不動産の取引や公共事業に支障が生じる
といった問題が全国的に発生しています。
いわゆる「所有者不明土地問題」への対応が、今回の法改正の背景にあります。
登記情報の正確性を維持することが、社会的な課題として位置づけられました。
スマート変更登記とは
スマート変更登記は、法務局が住所や氏名等の変更を確認し、職権で変更登記を行う仕組みです。
2026年4月1日に始まりました。
国内に住所がある個人は、あらかじめ「検索用情報の申出」を行うことで利用できます。
申出では、氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスなどを提供します。メールアドレスがない場合も申出はできます。
法務局が変更を確認した後、本人に変更登記を行ってよいか意思確認をします。
本人の了承を得て登記を行うため、申出だけで直ちに登記が変更されるわけではありません。
検索用情報の申出は、書面またはオンラインで行えます。
法人は個人とは利用方法が異なるため、法務局の案内を確認してください。
実務上の注意点
現場では、次のような状況が少なくありません。
- 登記簿上の住所が旧住所のまま
- 数回の転居を経て現在の住所と大きく異なっている
- 相続登記と住所変更が整理されないまま放置されている
住所変更が未了のままでは、不動産取引や担保設定、相続手続きの際に、現在の住所とのつながりを証明する書類が別途必要となり、手続きが煩雑になる場合があります。
特に、山林や農地、共有持分など日常的に意識しにくい不動産ほど、登記情報の確認が後回しになりがちです。
今確認しておきたいこと
- 登記簿上の住所は現在の住所と一致していますか
- 相続した不動産の名義変更は完了していますか
- 現在十分に把握できていない土地や共有不動産はありませんか
制度改正を機に、一度登記内容を確認しておくことは有意義といえます。
まとめ｜不動産登記を整えるということ
2024年の相続登記義務化、そして2026年の住所変更登記義務化。
これらは、不動産の管理責任を明確にし、登記情報の正確性を保つための制度改革です。
相続や不動産整理の場面では、「今すぐ処分するかどうか」とは別に、まず現状を正確に把握することが重要になります。
登記を整えることは、大きな決断をする前段階の整理ともいえます。
制度の理解と現状確認が、将来の選択肢を狭めないための第一歩になります。
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