皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい不動産を専門としている福島屋代表の上田です。
お盆休み前からご依頼をいただいている「不動産の調査・整理方針設計」。
9月に入ってからも、高知県内のさまざまな地域へ足を運び、土地や建物の現地調査を進めています。
ご相談は高知県外にお住まいの方から多くいただいています。
特に、何十年も前に関西や関東などへ移住され、高知へ戻る予定のない方や、高知に住んだことがなく、相続によって高知県内の土地や建物を所有することになった方からのご相談が目立ちます。
現在、ご相談から調査開始まで約1か月ほどお待ちいただいている状況です。
お待ちいただいている皆様にはご迷惑をおかけしておりますが、ご依頼いただいた案件から順番に調査を進めています。
そこで本日は、最近の調査の様子とともに、福島屋がどのように不動産の調査・整理を進めているのかについて話してまいります。
不動産の調査・整理方針設計とは
福島屋では、単に不動産を売却することを目的とするのではなく、「この不動産をこれからどう整理していくか」を考えるための調査・整理方針設計を行っています。
ご相談の時点では「売れない」「処分できない」と思われている不動産でも、調査をしてみなければ、どのような整理方法があるのかは分かりません。
そのため、まずは対象となる不動産の状況を一つずつ確認していきます。
主な調査内容は次のとおりです。
- 所在地・地番および対象不動産の位置確認
- 登記・権利・課税関係の確認
- 現地および周辺状況の確認
- 建物の現況・老朽化状況の確認
- 必要に応じた関係者への聞き取り調査
- 法令上の制限・ハザード情報の整理
- 周辺の売買実績や取引価格の確認
- 利用できる制度の整理
- 調査結果を踏まえた具体的な整理方法のご提案
調査によって、「売却できるのか」「誰かに引き継げるのか」「どの制度を利用できるのか」といった選択肢を整理します。
最終的には、ご自身で今後の方針を判断できる状態まで整理します。
調査・整理方針設計の料金
料金：33,000円～（税込）
資料調査や現地調査、必要に応じた関係者への聞き取りなどを行い、調査結果を踏まえて、今後の整理方針をご提案します。
調査完了までの目安は、調査開始から約1か月です。
※対象不動産の筆数、所在地、調査範囲などに応じて料金が異なります。具体的な料金は、事前にお見積りをご提示します。
※調査・整理方針設計では、調査結果を踏まえた整理方法とあわせて、整理に必要となる費用や実務サポートの内容・料金をご案内します。実際に整理を進めるかどうかは、その内容をご確認いただいたうえでご判断いただけます。
対象不動産の位置が分からない場合
位置探索：11,000円／筆（税込）
相続した山林・農地・原野などでは、地番は分かっていても、実際にどこにある土地なのか分からないことがあります。
その場合は、ご自身で位置をご確認いただくか、福島屋へ位置探索をご依頼いただけます。
福島屋へご依頼いただいた場合は、公図、課税地番図、地図情報等を照合し、対象地の位置を探索します。
位置探索に必要となる隣接地番の確認については、追加料金はかかりません。
※位置探索は、各種資料をもとに調査対象となる土地の位置を確認するものであり、土地の境界を確定するものではありません。
相続した土地に、知らない人の家が建っていることもあります
調査をしていて比較的多いのが、ご本人も存在や利用状況をよく知らない土地を相続しているケースです。
代々受け継がれてきた田舎の土地で、固定資産税は毎年課税されている。
ところが、
- 土地がどこにあるのか分からない
- 今どうなっているのか知らない
という状態のまま相続されていることがあります。
こうした場合、まず資料から土地の位置を確認し、実際に現地へ向かいます。
すると、そこには依頼者がまったく知らない方の家が建っていることがあります。
さらに現地でお話を伺うと、現在住んでいる方も、祖父母などの先代からその家や土地の利用を引き継ぎ、そのまま住み続けているケースが多くあります。
中には、当時土地を借りた方のお孫さんが、すでに70代になっているケースもあります。
昔の「口約束」がそのまま何十年も続いている
こうした土地では、祖父母の代に、契約書を交わさず口約束で土地を貸していたと考えられるケースが多く見られます。
当時は賃料を支払っていたり、現金ではなく農作物などでお礼をしていたりと、地域や親族間の関係の中で土地が利用されていたケースがほとんどでした。
しかし、土地所有者側も利用者側も代替わりしていく中で、いつの間にか賃料等のやり取りがなくなり、当時の事情を知る人も少なくなっていきます。
その結果、
- 土地を相続した側は、「誰が使っているのか、なぜ使っているのか分からない」
一方で、
- 住んでいる側も、「祖父母の代から使っている土地なので、そのまま使い続けてきた」
といった状況が生まれることがあります。
誰も住んでいない空き家の方が難しいこともあります
相続した土地を調査すると、依頼者が所有していない建物が残されていることがあります。
現在も居住者がいる場合は、その方から土地や建物のこれまでの経緯を伺えることがあります。
一方、長年誰も住んでいない空き家の場合は、建物の所有者が分からず、まず所有者や相続人を調べるところから始めなければならないケースがあります。
ようやく相続人までたどり着いても、建物の解体には費用がかかるため、すぐに話が進むとは限りません。
土地の所有者が自分であっても、その土地の上にある建物を自由に処分できるとは限りません。
こうしたケースも、書類と現地の状況、権利関係、これまでの経緯を一つずつ確認しながら整理方針を考えていきます。
登記や書類だけでは分からないことがあります
登記や書類だけでは分からないことがあります
こうした不動産を調査していると、登記されていない「未登記建物」が見つかることもあります。
未登記建物であっても固定資産税が課税され、市町村の課税資料に所有者（納税義務者）が登録されている場合があります。
そのため、登記だけでは分からない建物について、固定資産税の課税資料なども確認しながら、所有関係を調べていきます。
ただし、登記や課税資料を確認しても、土地や建物が現在の状態になった経緯まですべて分かるわけではありません。
特に、何十年も前から土地や建物が利用されている場合、「誰が建物を建てたのか」「どのような経緯で土地の使用が始まったのか」「土地の使用について賃料の支払いや貸し借りの取り決めがあったのか」といった事情が、書類として残っていないことも珍しくありません。
そこで福島屋では、書類だけでは確認できない事情について、必要に応じて現地の居住者をはじめ、関係者や近隣の方にもお話を伺います。
- 誰が家を建てたのか
- 昔は誰が住んでいたのか
- 土地をどのような経緯で使い始めたのか
- 以前は賃料などのやり取りがあったのか
登記や課税資料などで確認できる情報と、現地で確認した事実や関係者から聞き取った内容を一つひとつ照らし合わせながら、長い間分からなくなっていた土地や建物の経緯を整理していきます。
調査したうえで整理方針を考えます
現地や関係者への確認を重ね、これまでの経緯や現在の状況を整理していきます。
その中で、どうしても確認できない事項や、当事者間だけでは解決が難しい問題が残ることもあります。
確認できたことと確認できないことを整理したうえで、利用できる制度や手続も含め、
- この土地をこれからどう整理するのか
という整理方針を検討します。
売却できるのか。
現在利用している方への引継ぎが可能なのか。
それとも、利用できる制度など、別の整理方法を検討するのか。
土地ごとの事情や残された課題を踏まえ、実現可能性や必要となる費用も考慮しながら、現実的な整理方針をご提案します。
一つひとつ、現地から整理していきます
資料を調べ、対象不動産の位置を確認し、現地へ行き、周辺を確認し、必要に応じて関係者から話を聞く。
非常に地道な作業です。
これは空き家でも、山林でも、田畑でも変わりません。
長年そのままになってきた不動産ほど、書類だけで判断するのではなく、現地を確認し、これまでの経緯を一つずつ調べていくことが重要です。
福島屋は、「持っているけれど、どうしたらいいか分からない不動産」を、現地調査や資料調査を通じて一つひとつ整理し、その不動産に合った整理方針をご提案しています。
現在、調査をお待ちいただいている皆様につきましても、順番に、一件ずつ丁寧に調査を進めております。
お待たせして申し訳ございませんが、今しばらくお時間をいただけますと幸いです。
引き続きよろしくお願いいたします。
↓現地調査の際にドローンで撮影した写真。高知県内各地で調査を行っています。
高知県の不動産整理でお困りではありませんか？
・法規制や条例、立地条件に制限がある
・権利関係が整理できず動かせない
・地番は分かるが、場所も現況も分からない
・繁茂や倒木の危険で行政から指導を受けている
・空き家の老朽化や解体に困っている
・長年固定資産税だけを払い続けている
何から始めればよいか分からない方へ
福島屋では、相続した不動産や長年放置された不動産について、現状やお困りごとを確認し、状況に応じた整理方法と具体的な進め方をご提案します。
・事情が複雑で整理できない
・何から手を付ければよいか分からない
このようなお悩みもご相談ください。
まずは現在の状況を整理するところから始めませんか。
福島屋の不動産整理支援
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