皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
親や親族から山林を相続する予定があるものの、
- 山林がどこにあるのか分からない
- 地番はあるが場所が特定できない
- 代々所有している山林らしいが、現地を見たことがない
- 現在どのような状態なのか分からない
という方は少なくありません。
特に高知県内の山林は、代々相続されるうちに現地確認されなくなり、相続人候補である子世代や孫世代が場所や状態を把握していないケースが増えています。
しかし、場所も状態も分からない山林を安易に相続すると、思わぬ費用負担や管理責任を抱えることがあります。
そのため、相続するかどうかを判断する前に、
- 山林の位置を特定する
- 現在の状況を確認する
ことが非常に重要です。
山林は場所によって、現地を確認しなければ分からない問題を抱えていることもあります。
そこで本日は、場所の分からない山林を相続するリスクと、位置特定や現況確認がなぜ重要なのかについて話してまいります。
目次
なぜ場所の分からない山林が増えているのか
高知県内の山林は、かつて資産価値の上昇が期待され、多くの人が取得した時代がありました。
しかし、その後は管理されないまま所有者が代替わりし、場所や現況が分からなくなった山林も増えています。
さらに、
- 所有者が遠方に住んでいる
- 固定資産税がほとんどかからない、または非課税である
といった理由から、長年放置されるケースが少なくありません。
その結果、
- 山林を所有していることは知っているが、どこにあるのか分からない
- 親から山林を相続する予定だが、一度も現地を見たことがない
という方が増えています。
相続前に山林の場所を確認するべき理由
山林は、場所によって管理負担も大きく異なります。
例えば、
- 公道に接している山林
- 民家の近くにある山林
- 山奥にある山林
- 崖地を含む山林
- 竹が繁茂している山林
では、抱えるリスクが全く違います。
まずは地番から位置を特定し、どのような立地なのかを把握することが重要です。
現況確認をしないまま相続すると何が起こるのか
山林は現地を見なければ状態が分かりません。
登記簿や固定資産税納税通知書などの書類上では単なる「山林」であっても、実際には様々な問題を抱えていることがあります。
公道への樹木繁茂で行政から指導を受けることがある
実際にあった高知県内の相談事例では、住宅地に近い山林の樹木が公道へ張り出し、行政から所有者へ改善指導通知が届きました。
所有者は、相続した山林の場所や現況を把握しておらず、通知を受けて初めて問題を知ったそうです。
専門業者へ見積もりを依頼したところ、
- 樹木伐採費用 約40万円
という見積もりが提示されました。
さらに問題なのは、一度伐採すれば終わりではないことです。
樹木は再び成長するため、数年ごとに同様の費用が発生する可能性があります。
相続前に場所や状態を把握していれば、「将来的にどの程度の維持管理費が必要になるのか」を予測できます。
倒木リスクによって高額な伐採費用が発生することがある
別の相談事例では、山林に隣接する住宅の所有者から、根元が腐食した大木による倒木の危険性について行政へ相談があり、その後、行政を通じて山林の所有者へ連絡が入りました。
もし倒木すれば、
- 建物
- 車両
などに被害が及ぶ可能性がありました。
そこで伐採の見積もりを専門業者に依頼したところ、道路が整備されておらず重機が入れない場所だったため、空師（高木伐採の専門職）による作業が必要となり、
- 伐採費用 約80万円
という見積もりになりました。
山林の場所や状態を知らないまま相続すると、このような高額な維持管理費が突然発生する可能性があります。
不法投棄されていることもある
長年放置されている山林では、不法投棄が行われていることもあります。
- 家電製品
- タイヤ
- 建築廃材
- 家庭ゴミ
などが不法投棄されることがあります。
不法投棄した人が特定できない場合や、行政から改善指導を受けた場合には、撤去費用を所有者が負担しなければならない可能性があるため注意が必要です。
知らない人のお墓が存在していることもある
山林の現地確認を行うと、所有者や親族も存在を知らなかったお墓が見つかることがあり、管理者や関係者が分からず対応に苦慮した事例もあります。
このような問題は、登記簿や固定資産税納税通知書などの書類だけでは把握できないため、相続前に現地を確認することが重要です。
相続するかしないかを判断するために現況確認が重要
山林の位置と現況が分かると、
- 将将来的な管理負担やリスク
- 相続すべきかどうか
といった判断材料が見えてきます。
逆に言えば、
- 場所も分からない
- 現況も分からない
という状況では、相続すべきかどうかを適切に判断することはできません。
相続前だからこそ調査する価値があります。
山林の位置を特定する方法
山林の位置を調べる際は、地番をもとに調査を進めます。
主に確認する資料は、
- 登記簿
- 公図
- 地積測量図
- 固定資産税納税通知書
- 課税地番図
- 航空写真
- GPS座標
などです。
ただし山林の場合、
- 周辺に民家や目標物が少ない
- 公図が古い
- 地籍調査が未了で公図と現地の位置関係が分かりにくい
- 固定資産税が課税されていても課税地番図に掲載されていない
といった理由で調査が難しいこともあります。
このような場合は、複数の資料を照合しながら対象地の位置を推定する必要があるため、専門的な知識や調査経験が求められます。
まとめ｜相続前に位置特定と現況確認を行うことが重要
場所の分からない山林は、
- 行政指導
- 樹木伐採費用
- 倒木事故
- 不法投棄
などのリスクを抱えている可能性があります。
相続した後に初めて問題を知るのではなく、相続前の段階で
- どこにあるのか
- どのような状態なのか
を把握することが重要です。
そのうえで、
- 他の相続人と協議する
- 相続する
- 相続放棄を検討する
などの判断を行うことをおすすめします。
福島屋では、場所の分からない山林について、位置特定から現況確認、処分方法の検討までサポートしています。
相続してから後悔しないためにも、まずは山林の場所と現況を確認し、将来的な管理負担やリスクを把握しておきましょう。
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