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はじめに｜室戸市は“負動産化”しやすい地域特性がある
室戸市は太平洋に面した自然豊かな地域ですが、人口減少・高齢化・居住エリアの分散・急傾斜地の多さなどの条件から、相続した不動産が「売れないまま」「管理できないまま」放置されやすい地域でもあります。
特に多い課題は以下のとおりです。
- 空き家の老朽化・修繕コストの増大
- 広大な山林の管理不足、竹林繁殖
- 管理不足で木材資源価値が出ない
- 接道が私道のみ、または道路に接していない
- そもそも再建築不可エリアが多い
- 市街化調整区域が広く建築規制が厳しい
こうした条件が重なることで、室戸市では“売却が難しい不動産（＝負動産）”が生まれやすい地域特性 があります。
室戸市でよくある相続不動産の悩み
① 空き家の老朽化と維持費負担
室戸市では築年数が古い木造住宅が多く、老朽化が進んだ空き家は以下のリスクを抱えやすい傾向があります。
- 沿岸地域特有のシロアリ被害や腐朽
- 台風による倒壊リスク
- 周辺からの苦情
- 修繕費が売却価格を上回る
- 解体費が高額になる
所有者が県外にいるケースも多く、「帰省できず現地確認が難しい」という相談が非常に多く寄せられます。
② 山林の管理不足と申請不可リスク
室戸市の山林は、急傾斜・私道接続なし・竹林の繁殖といった条件が重なりやすく、次のような問題につながります。
- 木材資源の価値が出にくい
- 林業目的の施業が困難
- 国庫帰属制度の利用が“申請不可”となる例が多い
- 境界不明・地番散在で管理できない
- 現地までたどり着けないケースも多い
“活用できないのに維持費だけがかかる”という典型的な負動産化パターンです。
③ 農地の草木繁茂と農地法の制限
室戸市は耕作放棄地が増えやすい地域で、草木繁茂による行政の指導や、農地法に基づく売却制限も頻発します。
- 農業委員会の許可（3条・5条）が必要
- 非農地化を希望しても農振除外が難しいエリア多数
- 放置すると「管理不足」の指導が入ることも
農地は特に県外相続人が扱いにくい不動産です。
室戸市の不動産処分でまず確認すべきポイント
① 市街化調整区域かどうか
室戸市は市街化調整区域が広く、建築・再建築・用途変更が制限されるエリアが多いのが特徴です。
これは不動産整理に直結するため、地図での区域チェックは必須です。
② 接道要件（建築基準法42条）
空き家・空き地を売却する際は「どの道路に、何メートル接しているか」 を必ず確認する必要があります。
- 4m未満 → 再建築不可の可能性
- 私道のみ → 権利関係で売却困難
- 接道なし → 原則として建築不可
室戸市では“接道なし物件”が特に多い のが実情です。
③ 境界・地籍調査の有無
山林・農地は
- 境界不明
- 地籍調査未実施
- 地番が飛び地
となっているケースが多いです。
これは売却・譲渡・国庫帰属のすべてに影響します。
室戸市で不動産が売れない主な理由
- 市街化調整区域で再建築不可
- 管理が行われていない山林は買い手がつかない
- 農地は農地法の許可が必要で一般買い手が見つからない
- 交通利便性の弱さ
- 老朽空き家の解体費負担が重い
これらが複合し、「売れない不動産」→「管理コストだけ増える」→「負動産化」という流れになりやすいのが室戸市の特徴です。
室戸市で選べる3つの手放し方
① 売却（仲介または買取）
再建築可・接道良好・市街地付近であれば可能性はあります。ただし“立地条件の良い物件のみ”という傾向が強めです。
② 無償譲渡
山林・農地・老朽空き家の多くは「0円でも譲りたい」というケースが一般的です。
- 隣地所有者
- 自伐型林業家
- 地元の方
- 移住希望者
など、条件に合う相手を探す必要があります。
③ 相続土地国庫帰属制度（国への返却）
ただし条件は非常に厳しく、室戸市では申請不可になりやすい傾向があります。
特に不可理由として多いのは、
- 急傾斜
- 竹林の繁殖
- 林道なし
- 接道なし
- 残置物あり
- 境界不明
“山林は90%以上が対象外” と考えておくほうが現実的です。
室戸市で不動産を放置するとどうなる？
- 固定資産税が毎年発生
- 空き家の倒壊リスクから行政指導の可能性
- 山林は倒木・土砂災害リスク増
- 農地は草木繁茂による近隣トラブル
- 相続が重なるほど権利関係が複雑に（共有者増加）
特に、県外在住の相続人からは「現地確認ができないまま放置している」というご相談が非常に多く寄せられます。
室戸市で不動産を整理する手順
- 所在地・接道・用途地域の確認
- 固定資産税評価額・課税地番の確認
- 空き家の場合は現況（倒壊リスク・残置物）の把握
- 山林は地番一覧と位置の特定（可能な範囲で）
- 農地の場合は農地法の許可可否を判断
- 売却・隣地調整・無償譲渡・国庫帰属などの選択肢を比較
- 無理のない出口戦略を決める
室戸市の行政窓口
- 室戸市役所 建設土木課（接道・建築制限）
- 室戸市役所 まちづくり推進課（空き家バンク）
- 室戸市 農業委員会（農地の許可・手続き）
- 安芸林業事務所（森林簿・森林計画図の確認）
- 芸東森林組合（山林の管理相談）
- 室戸市役所 税務課（固定資産税・税金）
室戸市の不動産は“早めの整理”が負担を減らす
室戸市には、
- 人口急減
- 沿岸地域特有の建物老朽化
- 急傾斜、竹林繁殖、接道なしの山林
といった条件が重なり、負動産化しやすい物件が非常に多いのが現状です。
早い段階で現況を整理しておくことで、のちの費用負担・トラブル・申請不可のリスクを大きく減らすことができます。
