皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
不動産を所有している方のもとに、近年「名義」「所在不明」「相続」「管理」といった言葉が、以前よりも重くのしかかるようになってきました。
そうした背景のなかで2026年2月2日からはじまるのが「所有不動産記録証明制度」です。
そこで本日は、
- 所有不動産記録証明制度とは何か
- どんな不動産所有者に関係するのか
- 登記との違い、注意すべきポイント
について、できる限り噛み砕いて話してまいります。
目次
所有不動産記録証明制度とは？
所有不動産記録証明制度とは、ある個人や法人が「どの不動産を所有しているか」を一覧で証明できる制度です。
従来、不動産の所有状況を確認するには、
- 市区町村ごと
- 地番ごと
- 不動産ごと
に登記事項証明書（登記簿）を取得する必要がありました。
この制度では、一定の条件のもと、所有者単位で不動産情報をまとめて確認・証明できる点が大きな特徴です。
制度は法務省が所管しており、不動産の「所在把握」を社会全体で進める目的があります。
なぜこの制度が作られたのか
背景にあるのは、深刻化する次のような問題です。
- 相続登記がされないまま放置された不動産
- 所有者が分からない土地・建物の増加
- 空き家・空き地の管理不全
- 行政が通知・指導できないケースの増加
これまでは「登記されていない」「名義が古い」こと自体に、事実上の強い不都合がありませんでした。
しかし現在は、不動産を「放置しない」「所在を明らかにする」方向へ社会が大きく舵を切っています。
所有不動産記録証明制度は、その流れの中で生まれた制度です。
登記事項証明書（登記簿）との違い
ここでよくある誤解を整理しておきます。
登記の代わりになる制度ではありません
所有不動産記録証明制度は、
- 所有権の公示（第三者対抗要件）
- 売買・担保設定の前提
となる「登記」の代替制度ではありません。
あくまで「把握・証明」のための制度
この制度の役割は、
- 自分（または相続人・法人）が
- どの不動産を所有しているのかを確認・説明する
ためのものです。
そのため、
- 行政手続き
- 相続関係の整理
- 不動産の棚卸し
といった場面で、特に意味を持ちます。
どんな不動産所有者に関係が深いのか
福島屋の実務感覚として、次のような方は特に関係が深いといえます。
① 相続した不動産が複数ある方
- 先代があちこちに不動産を持っていた
- 正確な数・場所を把握できていない
- 固定資産税の通知だけが手がかり
このようなケースでは、所有不動産の全体像を整理する起点になります。
② 遠方・過疎地・管理していない土地を持つ方
- 昔購入したが使っていない土地
- 親の実家以外にも点在する不動産
- 正確な場所を覚えていない、または知らない
こうした「記憶から消えかけている不動産」を把握すること自体が、今後ますます重要になります。
③ 名義が古いままの不動産を抱えている方
- 相続登記をしていない
- 共有名義になっている
- 誰の持分か曖昧
制度そのものが問題を解決するわけではありませんが、問題の存在を可視化するきっかけにはなります。
所有不動産記録証明制度の申請方法（取得先）
所有不動産記録証明制度による証明書は、法務局で申請・取得します。
この制度は、固定資産税などを扱う市町村の制度ではなく、登記情報をもとに国が管理している制度です。
そのため、所有不動産記録証明制度は、登記制度と深く関わる仕組みであるという点を押さえておくと理解しやすくなります。
なお、この証明書は、不動産の所有者本人に限らず、相続人や関係者など、正当な目的をもつ第三者による申請も想定されています。
市町村が発行する「名寄帳」との違い
ここで混同しやすいのが、市区町村で取得できる「名寄帳（なよせちょう）」との違いです。
名寄帳とは、その市区町村内にある不動産のうち、誰が何を所有しているかを一覧で確認できる資料です。
一見すると、所有不動産記録証明制度とよく似ていますが、実際には次のような違いがあります。
名寄帳の特徴
- 取得先：市区町村役場
- 対象：その自治体の管内のみ
- 基準：固定資産税課税情報
- 登記されていない建物が載ることもある
- 税務・相続の初期整理によく使われる
所有不動産記録証明制度の特徴
- 取得先：法務局
- 対象：登記されている不動産
- 基準：登記情報
- 自治体をまたいだ不動産も確認可能
- 「登記されている所有関係」を整理するための制度
どちらを使えばいいのか
- 税金・相続の入口整理には名寄帳
- 登記・所有関係の把握には所有不動産記録証明制度
実務では、
名寄帳で存在を把握 → 登記情報・所有不動産記録証明制度で関係整理
という流れになります。
まとめ｜制度を使って不動産の整理をはじめよう
所有不動産記録証明制度は、不動産所有者に「きちんと把握していますか？」と問いかける制度です。
- 今すぐ使う必要がある人
- まだ先でいい人
は分かれますが、所有している不動産を知らないままでいることが最もリスクになる時代に入っています。
もし、
- 相続したまま放置している不動産がある
- 将来、子どもに負担を残したくない
- 管理や固定資産税が重荷になっている
と感じているなら、この制度をきっかけに、一度立ち止まって整理をはじめることをおすすめします。
