皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
「未登記建物を相続した」「売却したいが手続きが分からない」といったご相談は意外と多くいただきます。
未登記建物とは、固定資産税の課税対象になっているにもかかわらず、法務局に所有権の登記がされていない建物のことです。
そこで本日は、未登記建物を相続・売買する際のポイントや注意点を話してまいります。
未登記建物とは？なぜ問題になるのか
未登記建物とは、建築はされているものの、法務局に「所有権保存登記」がされていない建物です。
建物を建てる際、ローンを利用すると銀行の抵当権を設定するために登記が必要になります。
一方、現金一括払いで建築した場合などは、登記費用がかかるため、あえて登記を行わずに放置されているケースも少なくありません。
問題は、登記がなければ「法律上の所有者を第三者に証明できない」点です。
これが相続や売却を難しくしてしまいます。
未登記建物を相続した場合の手続き
相続では、まず「登記できる状態」に整えることが必要です。
- 固定資産税の納税通知書や課税台帳で所有者を確認
→ 課税実績があれば、相続対象と認められることが多いです。 - 建物図面・現況測量を用意
→ 土地家屋調査士に依頼し、建物の位置・形状を図面化します。 - 建物表題登記を行う
→ 未登記建物を登記簿上に新規登録し、法務局に「存在」を証明します。 - 所有権保存登記を行う
→ 司法書士に依頼し、表題登記を終えた建物について、所有者を登記簿に記録します。 - 相続登記を申請する
→ その後、通常の不動産と同じく、遺産分割協議書や相続人全員の書類を添えて相続登記をします。
未登記建物は売買できるのか？
結論から言えば、未登記建物も売買自体は可能です。
しかし、以下の点で注意が必要です。
- 登記がなければ「融資（住宅ローン）」を受けられないケースが多い
- 買主は将来の権利関係に不安を感じ、売却が難航する
通常は、売主があらかじめ保存登記を済ませ、その後に売買契約を結び、所有権移転登記へ進める流れになります。
ただし、条件によっては買主が建物の表題登記や保存登記を直接行い、自分名義にすることで登記費用を抑えられる場合もあります。
専門家に相談すべきタイミング
未登記建物は手続きが煩雑で、専門家の力が不可欠になる場面が多いです。
- 土地家屋調査士：建物表題登記・建物図面の作成
- 司法書士：所有権保存登記・相続登記の手続き
- 不動産会社：売却・処分の相談
専門家ごとに役割が分かれているため、状況に応じて複数の専門家に依頼するのが安心です。
とはいえ、売却を考えているときは、まず不動産会社に相談すれば、土地家屋調査士や司法書士とも連携しながら手続きをまとめて進めてくれることが多いため安心です。
まとめ｜未登記建物は早めに対応を
未登記建物の売買は可能ですが、相続して自らが所有・利用する場合には、まず所有権保存登記を行う必要があります。
- 相続では「所有権保存登記 → 相続登記」が必要
- 売買では、買主が直接登記手続きを進める方法もある
「登記をするのか、解体するのか、どのように処分するのか」といった判断は、不動産の専門家に相談して検討することをおすすめします。
