固定資産税と登記の面積が違うのはなぜ？売却で知っておくべきポイント

皆さま、こんにちは！

高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。

相続した土地や家を売却しようとした際に、固定資産税の面積（課税床面積）と登記簿の面積が一致していないことに気づき、疑問に思われる方は多くいらっしゃいます。

とくに多いのが次のケースです。

結論からいうと、面積差は珍しいことではなく、むしろよくあることです。

そこで本日は、安心して不動産売却を進めるために、面積差の理由・注意点・対応方法について話してまります。

建物の面積が違うのはなぜ？（課税床面積と登記床面積の違い）

建物については、面積の算定方法そのものが異なるため差が生じます。

種類	主な目的	計測方法
登記簿の床面積	建物の登録	壁の内側（内法）で計測
固定資産税の課税床面積	税金算定	壁の中心線計算（壁厚を含む）

この違いにより、ほとんどの建物は課税床面積＞登記床面積となります。

差が広がりやすい要因には次があります。

面積差は異常ではなく、むしろ一般的な現象だと理解して問題ありません。

面積差は建物だけではなく、土地でも起こります。

土地の売却では、登記面積で売る「公簿売買」と、実測面積で精算する「実測売買」という2つの方法があり、物件に応じて適切な選択が異なります。

土地の面積差があるからといって、売却できなくなるわけではありません。

面積が違っていても売却はできます。

ただし、次の場合はトラブルの原因になりかねません。

不動産会社が仲介に入る取引の場合、課税面積・登記面積・実測面積の違いを踏まえて査定・調査・重要事項説明が行われるため、こうしたトラブルは原則として発生しにくい仕組みになっています。

一方で、個人同士の売買、知人・親族間での取引、相続人間での調整、空き家の直接取引などでは、このような誤解や確認不足が発生しやすいのが実情です。

原則として使うのは「登記簿の床面積（法務局の登記事項証明書）」です。

固定資産税評価額の面積を契約面積として使うことはありません。

よくある誤解 →「面積差がある＝登記変更や測量が必須」ではない

実際には、必要な場合・不要な場合が分かれます。

大切なのは、“すべての物件で同じ対応をするのではなく、状況に応じた最適解を選ぶこと”です。

売却でトラブルをほぼ防げる確認項目はこちらです。