皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しいいわゆる「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
相続した土地や古い家を調べていると、「1項5号道路」「2項道路」「3項道路」という言葉が出てきて戸惑う方は少なくありません。
これらは建築基準法上の「道路区分」を指す用語で、実はこの違いによって、
- 建て替えができるかどうか
- 将来売れるか、売れにくいか
- 不動産として価値が保たれるか
が大きく変わることがあります。
特に高知県内では、昔から使われている細い道や、私道のような通路に接する土地が多く、道路区分の理解が不動産の判断に直結します。
そこで本日は、1項5号道路・2項道路・3項道路の違いについて、相続不動産の判断にどのような影響があるのかを話してまいります。
目次
なぜ「道路の種類」で不動産の価値が変わるのか
建築基準法では、原則として「幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地」には建物を建てられないと定められています。
そのため、
- どの道路として扱われるのか
- 例外として認められているのか
によって、再建築が可能か制限がかかるかが決まります。
この違いが、そのまま
- 使いやすさ
- 相続後の扱いやすさ
に影響します。
1項5号道路とは｜最も一般的で評価が安定しやすい道路
「1項5号道路」とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、行政（建築主事など）が位置指定した道路です。
特徴
- 幅員4m以上が確保されている
- 建築基準法上の「道路」として明確
- 建て替え・新築に原則支障がない
不動産価値への影響
- 住宅用地として扱いやすい
- 売却時の説明がシンプル
- 相続後も選択肢が広い
高知市内の分譲地や、比較的新しい住宅地ではこの1項5号道路に接しているケースが多く見られます。
2項道路とは｜建て替え可能だが条件付きの道路
「2項道路」は、幅が4m未満でも「昔から使われていた道」として特例的に道路とみなされているものです。
高知県内では、古い住宅が密集したエリアでよく見られます。
特徴
- 現況幅は4m未満
- 建て替え時に「セットバック（後退）義務」がある
- 将来的に敷地が狭くなる
不動産価値への影響
- 建て替えは可能だが制約が増える
- 敷地が小さいと建物計画が難しくなる
- 買い手が慎重になりやすい
古い住宅地では敷地が狭いまま建物が密集していることが多く、セットバックが必要になると建て替えが難しくなる場合があります。
3項道路とは｜理解されにくく、判断が分かれやすい道路
「3項道路」は、市町村や県など、建築の判断を行う行政機関（特定行政庁）ごとに運用される、やや特殊な扱いの道路です。
特徴
- 幅員4m未満
- 2項道路にも該当しない
- 地域・自治体ごとに判断が異なる
不動産価値への影響
- 建て替え可否が非常に分かりにくい
- 役所への個別確認が必須
- 売却時に説明が難しく、敬遠されやすい
古い住宅地や、私道のような通路に面した土地では、この3項道路が問題になることがあります。
道路区分による不動産価値の違いまとめ
| 道路区分 | 建て替え | 将来性 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|---|
| 1項5号道路 | ◎ | 高い | 比較的売りやすい |
| 2項道路 | ○（条件付き） | 制限あり | 慎重な説明が必要 |
| 3項道路 | △〜× | 不透明 | 売却に工夫が必要 |
相続不動産で特に注意したいポイント
相続した不動産の場合、
- いま住めている
- 昔は問題なかった
という理由だけで判断してしまうと、将来、建て替えも処分も難しい不動産になることがあります。
特に、
- 空き家のまま長期間放置
- 境界や道路関係を未確認
- 名義整理だけで安心してしまう
こうしたケースでは、後になって「負担だけが残る負動産」になることも珍しくありません。
まとめ｜道路区分の違いは、不動産の将来を左右する
1項5号道路・2項道路・3項道路の違いは、単なる法律用語ではなく、不動産の使い道・将来性・価値を左右する重要な要素です。
とくに高知の相続不動産では、「道路をどう扱えるか」を一度整理しておくことで、将来の選択肢が大きく変わることがあります。
感覚や見た目だけで判断せず、制度としてどう扱われているかを知ることが、不要な負担を抱え込まないための第一歩となります。
