皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
相続によって空き家を取得したものの、老朽化が進み、解体した方がよいと言われながらも解体費用を用意できず、判断が止まってしまうケースは少なくありません。
特に多いのが、「解体して更地にすると固定資産税が6倍になると聞いたから、手を付けられず放置している」という状態です。
そこで本日は、解体費用が払えない空き家を相続してしまった場合に、解体ありきではなく、現実的な順序で整理するための考え方について話してまいります。
目次
なぜ「解体できない空き家」は放置されやすいのか
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が大きく軽減されています。
そのため、
- 解体して更地にすると
- 固定資産税が最大で約6倍になる
- 使い道がないまま税負担だけが増える
こうした話を知った時点で、「解体＝損」という印象が強く残り、思考が止まってしまうことが多くなります。
結果として、
- 解体はできない
- 使う予定もない
- しかし所有と管理の責任だけは残る
という宙ぶらりんな状態が続きます。
そもそも解体費用はいくらくらいかかるのか
一般的な大きさの木造住宅の場合、解体費用は200万円前後が一つの目安とされています（立地・重機の入りやすさなどで変動します）。
さらに近年は、
- 人件費の上昇
- 建設業界の人手不足
- 廃材処分費の増加
といった背景から、解体費用は年々高騰している傾向があります。
「そのうち解体するつもりだった」という判断が、数年後にはより高い負担になる可能性もあります。
市町村の解体補助金は万能ではない
高知県内の多くの市町村では、老朽化した空き家を対象とした解体補助制度があります。
ただし、
- すべての空き家が対象ではない
- 老朽度・危険度などの条件が厳しい
- 予算枠や申請時期に制限がある
といった点から、補助金が使えるかどうかは不確定要素が多いのが実情です。
そのため、補助金を前提に解体計画を立てると、思うように進まなくなることもあります。
解体を決める前に考えたい「譲受人を探す」というアプローチ
解体費用が問題になっている空き家の場合、解体を決断する前に、譲り受けてくれる人がいないかを探すという順序が重要になることがあります。
多くの人は、
- 解体してからでないと譲れない
- 家財道具の処分が必要
- 更地にして初めて話が進む
と考えがちですが、実際には建物や家財道具が残っている状態のほうが成立しやすいケースもあります。
なぜ「解体前」に譲受人を探すのか
- 解体費用をかけずに整理できる可能性がある
- 固定資産税の軽減が続いたまま検討できる
- 建物を修繕・活用したい人には価値が残る
つまり、解体してしまうことで失われる選択肢も存在します。
譲受人探しは「売却」に限らない
譲受人というと売却をイメージしがちですが、実際には次のような考え方も含まれます。
- 無償譲渡・低額譲渡
- 活用目的での引き取り
- 隣地所有者や地域関係者への引き渡し
金額よりも、管理や税負担から離れること自体が目的になるケースも多く、この発想に切り替えられるかどうかで、整理の難易度は大きく変わります。
それでも解体が必要になる場合
譲受人を探しても難しい場合や、制度利用を検討する場合には、最終的に解体が必要になることもあります。
例えば、
- 更地にして譲渡する
- 国庫帰属制度を検討する
といったケースでは、建物の解体が前提条件になります。
ただしこの場合も、
- 解体後の出口が明確か
- 解体費や税負担をどこまで許容できるか
を整理したうえで進めることが不可欠です。
問題の本質は「順序を間違えないこと」
解体費用が払えないこと自体が、空き家問題の本当の原因ではありません。
- まず解体を決める
- お金の都合だけで結論を出す
こうした進め方をしてしまうと、選べるはずだった方法が減ってしまいます。
本来は、
- 現況を把握する
- 譲受人を探せるか検討する
- 解体が必要かどうかを判断する
という流れで考えるべき問題です。
まとめ｜解体は最後の選択肢として考える
解体費用が払えない空き家を相続した場合、最初に考えるべきなのは「解体するかどうか」を決めることではありません。
まず確認すべきなのは、
- 解体しなくても整理できる可能性はないか
- 建物が残っているからこそ成り立つ選択肢はないか
という視点です。
こうした順序で整理していくことで、不要な出費を避けやすくなり、長期放置に陥るリスクも減らすことができます。
そして何より重要なのは、解体は土地の「出口」を確認してから選ぶ最終手段だという点です。
その判断を先送りにして空き家を放置していると、建物の状態によっては、行政から管理についての指導や助言を受け、さらに状況が進むと「特定空家」に指定される可能性もあります。
特定空家に指定されると、改善の通知や催告が行われます。
対応がなされない場合には、行政による代執行が行われ、解体費用を所有者が負担することもあります。
そのため、相続した空き家については、問題が表面化する前に取れる選択肢を整理しておくことが重要です。
