皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
山林を相続した方や、長年手つかずのまま所有している山林について、「この先どう整理すればいいのか」「処分も含めて考えたい」といったご相談を多くいただいています。
その中で、整理が比較的スムーズに進みやすい山林と、長期間止まってしまう山林には、はっきりとした違いがあります。
その大きな分かれ目の一つが、「地籍調査（国土調査）が実施されているかどうか」です。
そこで本日は、地籍調査実施済みの山林がなぜ整理しやすいのかを、「境界」「手続き」「出口」という3つの視点から話してまいります。
目次
そもそも地籍調査とは？
地籍調査とは、国や自治体が主体となって行う土地調査で、
- 土地の位置
- 面積
- 地目
- 所有者
- 境界の位置
などを、現地調査と関係者の確認をもとに整理・記録する制度です。
特に山林では、
- 境界標が古い・失われている
- 登記簿と現地が一致していない
- 隣地との境界が曖昧なまま放置されている
といったケースが非常に多く、地籍調査の有無がその後の整理の進み方を大きく左右します。
理由① 境界の「たたき」がすでにできている
地籍調査実施済みの山林が整理しやすい最大の理由は、境界について一定の整理がされている点です。
重要なのは、「地籍調査＝完全な境界確定」ではないという点ですが、
- 境界の位置について、過去に調査・確認が行われている
- 図面や記録が残っている
- 行政が把握している情報がある
という状態は、未実施地と比べると大きなアドバンテージです。
未実施の山林では、
- どこからどこまでが自分の土地か分からない
- 隣地所有者が誰か分からない
- 立会い自体ができない
という状態からスタートするため、整理に入る前段階で止まってしまうことも珍しくありません。
理由② 手続きが「検討段階」まで一気に進む
地籍調査実施済みの山林では、
- 無償譲渡が可能か
- 隣地調整が現実的か
- 国庫帰属制度の要件を満たす可能性があるか
といった出口の検討に早い段階で入れるのが特徴です。
一方、未実施地では、
- 境界確認ができない
- 面積が不明確
- 引き取り手が見つかりにくくなる
といった状況になりやすく、地籍調査実施済みの山林と比べて、処分や整理に進むまでのハードルが高くなりがちです。
理由③ 出口（整理方法）の選択肢が広がる
地籍調査実施済みの山林は、整理の出口を複数比較しやすいという点も大きな特徴です。
例えば、
- 隣地所有者への無償譲渡
- 山林利用者・管理者への引き渡し
- 国庫帰属制度の検討
など、「現状を把握したうえで、現実的な選択肢を比較する」ことが可能になります。
地籍調査が実施されているかを調べる方法
「自分の山林が地籍調査実施済みかどうか分からない」という方も多いと思います。
その場合に役立つのが、「MAPPLE 法務局地図」ビューアです。
このサイトでは無料で、地籍調査の実施状況などを地図上で確認することができます。
ご自身で確認することも可能ですので、まずは所有されている山林について、地籍調査が実施されているかどうかを一度確認してみてください。
地籍調査が実施されているエリアでは、地図上に赤い境界線と地番が表示されるようになっています。
まとめ｜整理が進みやすいからこそ、動く価値がある
地籍調査実施済みの山林は、
- 境界情報の土台がある
- 手続きの検討に入りやすい
- 整理の出口を比較しやすい
という理由から、山林整理を進める上で有利な条件を備えています。
「どう処分すればいいか分からない」と感じている山林があれば、まずは現状を整理し、取れる選択肢を確認するところから進めていきましょう。
