みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
本日は、相続した不動産に使える、税制優遇措置についてご紹介いたします。
目次
空き家を売ったら3,000万円の税金控除？
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは
空き家を相続した人が、ある条件を満たして売却した場合、売ったときの利益（＝譲渡所得）から最大3,000万円を差し引いてくれる特別な税制優遇制度があります。
この制度の正式名称は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
簡単に言うと、
「おじいちゃんやおばあちゃんが住んでいた空き家を相続して売ったとき、うまくいけば3,000万円分の税金を払わなくてすむかもしれない」
という制度です。
どんな人が対象になるの？
以下の条件をすべて満たす人が対象になります
- 空き家やその土地を相続や遺贈で取得した相続人
- その空き家を売った人
- 売却額が1億円以下であること
- 相続から3年以内に売ること
- 親子・夫婦など「特別な関係がある人に売っていない」こと
- 他の税制特例（収用、取得費加算など）を使っていないこと
- すでにこの特例を使っていないこと（同じ被相続人からの相続分については1回のみ）
対象になる空き家の条件
売る空き家が以下の3つの条件を満たしている必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた
- 区分所有（マンションなど）ではない
- 相続前に被相続人（亡くなった方）以外は住んでいなかった
※老人ホーム入居中で空き家になっていた場合も、一定の条件を満たせば対象になることがあります。
空き家を「売る」「壊して土地を売る」どっちもOK！
以下のような売り方でも特例の対象になります。
- 空き家ごと売る
- 空き家を壊してから土地だけ売る
ただし、注意すべきことは、
- 売るまでの間にその家や土地を誰かに貸したり、住んだり、事業で使ったりしてはいけません
- 古家付きで売るときには耐震性があることが求められます（買主が耐震工事を行うことでも可能）
控除額は「3,000万円」だけど例外あり
基本は3,000万円までの控除ですが、空き家を相続した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までに減額されます。
この特例を使うには「確定申告」が必要！
この制度は自動的に適用されるものではなく、確定申告書に下記の添付書類が必要です。
▼添付書類：
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 登記事項証明書（建築年・区分所有でないことの確認など）
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で発行）
- 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
すべての書類をそろえて、税務署に確定申告書を提出しましょう。
※期限：相続した空き家を売却した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間
こんな人は要注意！特例が使えないケース
- 親戚に売った
- 売ったあとでその家に住んでしまった
- 空き家を誰かに貸していた
- この制度をすでに同じ空き家で使っていた
こういったケースでは、特別控除が使えませんので注意が必要です。
まとめ｜空き家の相続と売却は、早めの相談がカギ！
被相続人の空き家をうまく売ることで、最大3,000万円の税金控除を受けられる可能性があります。
相続してから3年以内（被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日まで）の期限付きとなりますので、売却に向けて早めに不動産会社に相談しましょう。
