皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
不動産は、取得した時点で税との関係が始まり、保有している間も、そして手放すときにも、形を変えて税が関わり続けます。
そこで本日は、不動産に関わる税を
- 取得
- 保有
- 譲渡
という三つの局面に分けて整理し、判断の軸となる考え方について話してまいります。
① 取得時にかかる税
不動産を取得すると、主に次のような税が発生します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
これらはいずれも、取得の目的や将来の利用方法にかかわらず、取得した時点で発生が確定する支出です。
不動産の評価額や取得の方法にかかわらず、税が生じる場合があります。
考え方
取得時の税は、取得した事実に基づいて生じる初期負担と位置づけられます。
② 保有時にかかる税
不動産を所有している限り、原則として毎年発生する税があります。
- 固定資産税
- 家屋敷課税（※対象区域の場合）
- 都市計画税（※対象区域の場合）
これらは、不動産を使用していなくても、収入が生じていなくても、所有しているだけで継続的に課される税です。
考え方
保有時の税は、「確実に積み重なる負担」です。
判断のポイントは、
- 現在だけでなく、将来も支払いが継続できるか
- 所有を続けること自体が、将来的な負担にならないか
という時間を含めた視点にあります。
③ 譲渡時にかかる税
売却・無償譲渡（贈与）いずれの場合であっても、所有権が移転すれば、税務上の整理が必要になります。
売却による譲渡の場合
不動産を売却し、取得時の価格や諸費用を差し引いて利益が生じた場合、次の税が関係します。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
利益が生じなければ、課税関係は発生しません。また、保有期間の長さによって、税率が異なります。
売却に伴う税は、利益が確定した結果として生じるものであり、所有権を金銭と引き換えに移転した場合の整理といえます。
無償（贈与）による譲渡の場合
金銭の授受を伴わずに所有権を移転した場合でも、税務上の影響が生じます。
- 贈与税（受け取る側に課税される可能性あり）
対価がなくても、不動産という財産が移転すれば、課税関係が発生する場合があります。
この場合、譲渡する側に税負担が生じなくても、「受け取る側に負担」が生じる点には注意が必要です。
考え方
譲渡時の税は、「得をしたか、損をしたか」という評価ではなく、所有権を移すことに伴う制度上の条件として整理すべきものです。
事前に確認すべきなのは、
- 誰に、どのような税負担が生じるのか
- その負担は現実的に受け止められるものか
という点です。
譲渡の方法そのものではなく、「譲渡後に残る負担のあり方」を基準に整理することが、現実的な判断につながります。
三つの局面を通して意識すべき点
不動産の税を考えるうえで重要なのは、税額そのものではありません。
重要なのは、
- 取得時：一度きりの確定負担
- 保有時：毎年続く継続負担
- 譲渡時：権利移転に伴う条件としての負担
という、性質の違いを区別して理解することです。
税金は、不動産に付随する制度上の前提であり、特別な事態ではありません。
問題が生じやすいのは、この前提を把握しないまま所有を続けたり、十分な理解なしに譲渡してしまう場合です。
まとめ｜不動産と税の基本的な関係
不動産には、
- 取得した時点
- 所有している期間
- 誰かに引き継ぐ局面
それぞれに税が関わります。
判断の基準になるのは、
- いくらになるのか
- その負担はどの段階で生じるのか
- 継続的な負担なのか、一時的なものなのか
という構造の理解です。
不動産は、税と切り離して考えることができません。
税を前提に整理することが、現実的な判断につながります。
