皆さま、こんにちは。
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産に関わる実務に携わっている、福島屋代表の上田です。
相続が発生した直後、不動産について何から手をつけるべきか分からず、不安を感じる方は少なくありません。
「まだ気持ちの整理もついていない」
「今は何もしなくていいのではないか」
そう感じるのは、ごく自然なことです。
一方で、不動産に関する制度の中には、一定の期限が設けられているものがあります。
2024年の相続登記義務化に続き、2026年（令和8年）4月1日からは住所変更登記も義務化されます。
そこで本日は、この新制度の概要と実務上の注意点について話してまいります。
住所変更登記の義務化とは
2026年4月1日以降、不動産の所有者（登記名義人）は、住所または氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務となります。
対象となる主なケースは次のとおりです。
- 引越しによる住所変更
- 結婚・離婚などによる氏名変更
- 法人の本店移転
正当な理由なく申請をしない場合、最大5万円の過料が科される可能性があります。
また重要なのは、施行日前の変更も対象になる点です。
すでに住所が変わっているにもかかわらず登記をしていない場合は、2028年3月31日までに対応する必要があります。
義務化の背景
住所変更登記が行われないまま放置されることで、
- 登記簿上の所有者住所が、現在の居住地と一致していない
- 所有者に連絡が取れない
- 不動産の取引や公共事業に支障が生じる
といった問題が全国的に発生しています。
いわゆる「所有者不明土地問題」への対応が、今回の法改正の背景にあります。
登記情報の正確性を維持することが、社会的な課題として位置づけられました。
スマート変更登記とは
住所変更登記の義務化と同時に始まるのが、「スマート変更登記制度」です。
これは、あらかじめ法務局に必要情報を申し出ておくことで、将来住所や氏名に変更があった場合、法務局が職権で変更登記を行う仕組みです。
事前に申し出る情報は、
- 氏名（ふりがな）
- 生年月日
- 現住所
などの検索用情報です。
この検索用情報の申出は、法務局の窓口のほか、オンライン申請にも対応しています。
制度を利用すると、将来転居した際に毎回申請書を提出する手間が軽減されます。
実務上の注意点
現場では、次のような状況が少なくありません。
- 登記簿上の住所が旧住所のまま
- 数回の転居を経て現在の住所と大きく異なっている
- 相続登記と住所変更が整理されないまま放置されている
住所変更が未了のままでは、不動産取引や担保設定、相続手続きの際に、現在の住所とのつながりを証明する書類が別途必要となり、手続きが煩雑になる場合があります。
特に、山林や農地、共有持分など日常的に意識しにくい不動産ほど、登記情報の確認が後回しになりがちです。
今確認しておきたいこと
- 登記簿上の住所は現在の住所と一致していますか
- 相続した不動産の名義変更は完了していますか
- 現在十分に把握できていない土地や共有不動産はありませんか
制度改正を機に、一度登記内容を確認しておくことは有意義といえます。
まとめ｜不動産登記を整えるということ
2024年の相続登記義務化、そして2026年の住所変更登記義務化。
これらは、不動産の管理責任を明確にし、登記情報の正確性を保つための制度改革です。
相続や不動産整理の場面では、「今すぐ処分するかどうか」とは別に、まず現状を正確に把握することが重要になります。
登記を整えることは、大きな決断をする前段階の整理ともいえます。
制度の理解と現状確認が、将来の選択肢を狭めないための第一歩になります。
