皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
土地の売却や相続の場面で、「この土地は地籍調査が完了しています」と説明を受けると、境界や測量の問題はすでに解決しているように感じられることがあります。
実際、地籍調査が完了した地域では、登記簿や法務局備付図面が更新され、一見すると境界や面積は「確定済み」に見えます。
しかし実務では、地籍調査済みであっても確定測量が必要になるケースは存在します。
特に、売却や処分が難しい、いわゆる「負動産」に分類される土地では、この問題が後から表面化することも少なくありません。
そこで本日は、地籍調査の成果とその評価のされ方、そしてなぜ「不要とは限らない」と言われるのかについて話してまいります。
目次
地籍調査とその成果物とは何か
地籍調査は、国の事業として実施される国土調査で、
- 一筆ごとの土地の境界
- 面積
- 利用状況
を現地で確認し、その結果を地図として整備するものです。
この調査が完了すると、その成果は法務局に送付され、不動産登記法第14条第1項に基づく「地図（いわゆる14条地図）」として備え付けられます。
14条地図の位置づけと評価
14条地図は、旧来の公図と異なり、
- 現地調査
- 境界確認
- 測量
を経て作成されており、実務上、非常に精度の高い地図として扱われています。
たとえば、地籍調査が完了し、高知地方法務局に14条地図が備え付けられている土地については、境界が相当程度整理されていると評価されるのが一般的です。
実務上は、確定測量を省略できるケースも多い
この点は誤解を避けるため、はっきり整理しておく必要があります。
地籍調査が完了し、14条地図が備え付けられている土地は、一般的な売買においては、追加の確定測量を行わずに取引できるケースが多く見られます。
通常、確定測量にはおおよそ30〜50万円程度の費用がかかることが多く、この費用をかけずに済む可能性がある点で、地籍調査済み土地の実務上の評価は高いと言えます。
それでも例外的に費用が発生するケース
一方で、地籍調査済みであっても、次のような状況では例外的に測量費用が発生することがあります。
① 境界杭（境界標）が亡失している場合
地籍調査時に設置された杭やプレートが、
- 工事
- 経年劣化
- 人為的な撤去
などにより、現地で確認できないケースです。
この場合、図面上では境界が判明していても、現地で位置を確認できないため、買い主が不安を感じることがあります。
その結果、土地家屋調査士に依頼し、座標データを基に杭を復元する「復元測量」が行われ、費用が発生します。
② 「筆界未定」として処理されている場合
地籍調査時に、
- 隣接地所有者が不在だった
- 境界について合意が得られなかった
といった理由で、境界が確定しないまま調査が終了している土地も存在します。
この場合、14条地図上でも境界線が表示されず、売買にあたっては改めて「個別の境界確定手続」が必要となります。
高知市内であれば、高知市の関係機関との調整を含め、その費用は原則として土地所有者の自己負担となります。
③ 分筆が必要な場合
広い土地の一部のみを売却する場合など、新たに土地を分ける（分筆する）ケースでは、地籍調査とは別に、測量・登記手続が必要になります。
地籍調査は、あくまで「既存の筆」を確定するための調査であり、新しい境界を作る行為まではカバーしていません。
④ 買い主や金融機関が最新の測量を求める場合
14条地図が作成されてから数十年が経過している場合、買い主や金融機関が、
- 最新機器による測量
- 最新図面の提出
を条件とすることもあります。
この場合も、地籍調査の有無にかかわらず、取引条件として測量が求められます。
無償譲渡などでは「境界非明示」という整理も行われている
負動産の整理においては、必ずしも一般的な売買と同じ考え方が採られるとは限りません。
福島屋が関与する無償譲渡を中心とした取引では、取引条件や土地の性質を踏まえ、
- 境界を明示しない
- 境界について現況有姿で引き継ぐ
いわゆる「境界非明示」を前提に取引が行われるケースが多くあります。
これは、
- 高額な測量費が発生することで、所有者の負担が大きくなる
- 利用予定が限定的である
- 譲受人が境界リスクを理解している
といった事情を考慮した、現実的な整理手法の一つです。
地籍調査済み土地は、取引判断がしやすい
境界非明示で取引を行う場合であっても、地籍調査が実施され、14条地図が備え付けられている土地は、
- 位置関係の説明がしやすい
- 面積・形状の把握が容易
- 当事者間の認識差が生じにくい
といった点から、結果として取引が比較的スムーズに進むことが多いのが実務上の実感です。
まとめ｜地籍調査は取引判断の前提資料である
- 地籍調査の成果として14条地図が作成される
- 14条地図は実務上、精度の高い資料として評価されている
- 一般的な売買では確定測量を省略できるケースも多い
- ただし、境界杭の亡失や筆界未定などの例外がある
- 無償譲渡では境界非明示という整理が選択されることが多い
- 地籍調査済み土地は、取引判断がしやすく、円滑に進みやすい
地籍調査は、不動産取引において重要な判断材料の一つです。
もっとも、「地籍調査済みである」という事実だけで、すべての対応が決まるわけではありません。
その土地をどのように整理し、売却・無償譲渡・国庫帰属といった、どの出口を選ぶのかによって、必要とされる対応や考え方は変わります。
地籍調査は、その判断を行うための「信頼性の高い前提条件の一つ」として位置づけることが重要です。
