皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
都市部では「不動産は資産」という考え方が一般的ですが、地方では事情が異なる場合があります。
実際には、
- 固定資産税評価額は300万円
- 相続税評価額も算出される
- 登記上も立派な不動産
であるにもかかわらず、
- 誰も買わない
- 引き取り手がいない
という土地は珍しくありません。
高知県でも、山林・農地・原野・接道のない土地、さらには限界集落や過疎地の宅地などで、このような状況は現実に起きています。
そこで本日は、なぜ「価値がないように見える土地」にも評価額が付くのか、固定資産税評価額と市場価格（実勢価格）の違いを踏まえながら見ていきたいと思います。
目次
固定資産税評価額＝市場価格ではない
まず前提として、固定資産税評価額と市場価格（実勢価格）は別のものです。
固定資産税評価額は、市町村が課税のために定める評価額であり、「実際に売れる価格」を示しているわけではありません。
一方、市場価格は、
- 実際に買いたい人がいるか
- 利用需要があるか
- 維持費に見合うか
によって決まります。
つまり、「評価されること」と「売れること」は別問題です。
なぜ市場で値段が付きにくくなるのか
地方の土地では、次のような理由から市場価格が極端に低くなることがあります。
利用目的がない
人口減少が進み需要の少ない土地や、管理されていない山林、利用予定のない農地などは、取得後の活用イメージを持たれにくくなります。
特に人口減少地域では、土地需要そのものが弱くなっています。
維持管理の負担が大きい
土地を所有すると、
- 草刈り
- 倒木対応
- 固定資産税
- 近隣・行政対応
などの維持負担が発生します。
また、相続登記や住所変更登記など、所有に伴う法的・事務的負担も無視できません。
さらに、管理が行き届いていない場合は、
- 倒木や樹木の越境による近隣トラブル
- 公道への雑草越境による苦情
- 行政から適正管理を求められるケース
などにつながることもあります。
その結果、取得自体に慎重になるケースも増えています。
相続税評価額も“現実価格”とは限らない
相続時には、路線価や倍率方式によって相続税評価額が算出されます。
しかし、この評価額も「実際に売れる価格」とは一致しない場合があります。
地方では、
- 相続税評価額は存在する
- しかし市場では需要がない
という状態が起こります。
特に、過疎地の宅地や雑種地では、この差が大きくなることがあります。
「資産」ではなく「維持対象」になる土地
地方不動産では、「持っているだけで負担になる」という状態になることがあります。
これは土地自体が悪いというより、
- 人口減少
- 社会環境の変化
によって、不動産市場の前提が変わってきているためです。
昭和の頃は、地方にも勢いがあり、人口も増え、不動産を持ちたい人が多い時代でした。
しかし現在では、地域によっては需要が減少し、市場で評価されにくくなっているのが現実です。
評価額だけでは実態は分からない
不動産について相談を受ける中では、「固定資産税評価額は付いているのに売れない」というケースも少なくありません。
しかし実際には、
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
だけでは、市場での需要は分からないことがあります。
特に過疎地の土地では、「いくらで評価されているか」よりも、「実際に利用したい人がいるか」が、その土地の価値に大きく影響します。
高知県で今後さらに増える“売却困難な不動産”
人口減少や高齢化が進む高知県では、今後さらに、
- 相続されたまま放置される宅地や建物
- 利用予定のない山林や田畑・原野・雑種地
が増えていく可能性があります。
その中で、「評価額はあるが市場では需要がない」という土地は、今後さらに増えていく可能性があります。
不動産の“評価”と“現実”の差は、地方ほど大きくなっているのが実情です。
