みなさん、こんにちわ！
株式会社福島屋代表の上田です。
不動産の生前贈与を考えている方にとって、2,500万円まで贈与が非課税になる「相続時精算課税制度」は非常に魅力的です。
しかし、この制度には“後戻りできない”という大きな注意点もあります。使い方を間違えると、かえって税負担が大きくなる可能性もあります。
そこで本日は、相続時精算課税制度を「不動産贈与」で賢く活用する方法と、見落としてはいけない注意点について、話してまいります。
目次
相続時精算課税制度とは
最大2,500万円まで非課税で贈与できる制度
「相続時精算課税制度」とは、60歳以上の親（または祖父母）が、18歳以上の子ども（または孫）に財産を贈与する際、最大2,500万円まで贈与税がかからないという制度です。
ただし、贈与時には税金がかからなくても、相続が発生した時点で、過去の贈与額を相続財産に合算して相続税を再計算します。
| 内容 | 相続時精算課税制度の特徴 |
|---|---|
| 非課税枠 | 2,500万円まで非課税（1人あたり） |
| 贈与者の条件 | 60歳以上の親または祖父母 |
| 受贈者の条件 | 18歳以上の子または孫 |
| 贈与税率 | 非課税枠を超えた分に一律20％課税 |
| 相続時の扱い | 贈与分も相続財産として再計算 |
相続時精算課税を一度選ぶと、もう暦年課税（110万円非課税）は使えない？
この制度の大きな特徴が「一度選択すると変更できない」という点です。
一度でも相続時精算課税を使うと、今後は毎年110万円まで非課税となる「暦年課税」は使えなくなります。
※贈与者が同じなら使えなくなるが、贈与者が違えば使えます。
不動産贈与で賢く使うためのポイント
不動産の贈与では、金額が大きくなりがちです。そのため、相続時精算課税制度の非課税枠2,500万円をフル活用できるメリットがあります。
しかし、「賢く使う」には以下のような視点が重要です。
小規模宅地等の特例が使えなくなる場合がある
相続税には、土地の評価を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」があります。
相続時精算課税制度を使って不動産を生前贈与すると、この特例が使えなくなることがあるため要注意です。
特例を使えば、最大80％の評価減が受けられることもありますので、損得の計算は慎重に考える必要があります。
将来の相続税シミュレーションは必須
制度を使う前に「将来の相続税額を試算しておく」ことが非常に重要です。
相続時精算課税制度を使って得になるかどうかは、最終的に相続税がかかるかどうかで決まります。
相続税の心配がないご家庭であれば、不動産やその購入資金を贈与する際に、この制度を問題なく有効活用できます。
よくある失敗パターンと注意点
評価額を軽視して贈与
不動産の評価額を固定資産税評価額などで安く見積もってしまい、「思ったより高い評価で贈与税がかかった」「相続税が高くなった」というケースが多く見られます。
これは、不動産の贈与や相続における評価基準の違いを正しく理解していないことが原因です。
家の名義を変更しただけで満足
制度を使って贈与したのに、税務署に申告し忘れて後日指摘されるケースもあります。
相続時精算課税制度を使う場合は必ず「贈与税の申告」が必要です。
まとめ｜「使えば得」とは限らない制度、判断は慎重に
相続時精算課税制度は、不動産の贈与にうまく活用すれば、大きな節税効果が期待できる制度です。
ただし、一度選択すると他の贈与制度には戻れず、将来の相続税にも影響を及ぼすため、正しい知識がないまま利用すると、かえって損をしてしまう恐れもあります。
賢く使うためには
- 不動産評価や将来の相続税額をシミュレーション
- 暦年課税との違いを整理し、各制度のメリット・デメリットを比較
- 相続に強い税理士に相談して判断
