皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
建ぺい率・容積率オーバーという言葉を聞いたことがありますか？
建ぺい率・容積率オーバーとは、建築基準法で定められた「土地に建ててよい建物の面積やボリュームの上限」を超えてしまっている状態を指します。
見た目には立派な建物でも、実は建ぺい率や容積率のルールを破って建てられていることがあります。
こうした事実に気づかず購入しようとすると、住宅ローンの審査に通らず、そもそも購入自体ができないケースもあります。
また、仮に購入できたとしても、リフォームの際に現行の法令に適合させなければならず、希望どおりの改修ができない、増築できないといった制約を受けるリスクがあります。
そこで本日は、建ぺい率・容積率オーバーの物件を購入前に見抜くためのチェックポイントについて話してまいります。
そもそも建ぺい率・容積率って何？オーバーするとどうなる？
建ぺい率・容積率は「土地に対して、どのくらいの大きさの建物を建てていいか」を法律で決めたもので、これを超えると原則「違法建築」となります。
建ぺい率とは？
建ぺい率＝建物の“1階部分”の面積 ÷ 敷地面積 × 100
例：敷地100㎡で建ぺい率50％なら、建物の1階部分は50㎡までOK。
容積率とは？
容積率＝建物の“延べ床面積” ÷ 敷地面積 × 100
例：敷地100㎡で容積率150％なら、延べ床面積は150㎡までOK（2階建てなら75㎡×2など）。
たとえば容積率を超えた建物を購入すると、将来リフォームしようとしても希望どおりの改修ができなかったり、増築の許可が下りないといった制約を受ける可能性があります。
建ぺい率・容積率オーバーを見抜く6つのチェックポイント
① 現地の建物が敷地いっぱいに建っていないか？
- 道路ギリギリまで建っている、隣地とほとんど隙間がない物件は要注意
- 建ぺい率オーバーの可能性大
- 「敷地の余白」があるかをまず目視で確認
② 延べ床面積が広すぎないか？
- 小さな敷地なのに3階建てで大きく見える場合、容積率オーバーの可能性も
- 不動産広告に「延床○㎡」と書いてある場合は敷地面積との割合で即チェック
③ 増築部分が違和感なく付け加えられていないか？
- 後から増築された可能性がある「外壁材の色や素材が違う」部分がないかをチェックしましょう
- 一部がプレハブ風になっていたり、ウッドデッキが囲われて部屋のようになっている場合は、増築の可能性あり
④ 建築確認済証・検査済証があるか
- 建物が建てられた当時の「建築確認済証」と「検査済証」は重要
- 特に古い建物で「検査済証がない」と、違法増築や未確認建築の可能性が高くなります
⑤ 登記簿と実際の建物が一致しているか
- 登記簿の床面積と固定資産税の面積が異なる場合は、未登記の増築がある可能性があります
- 未登記増築がされている＝容積率オーバーの可能性も
⑥ 専門家の調査を依頼する
- 不安がある場合は建築士や土地家屋調査士に現地調査・図面確認を依頼する
- 「再建築不可」「違法建築」なども専門家ならすぐに判別できます
- 費用は3万〜5万円程度で、安心を買えると考えましょう
建ぺい率・容積率オーバー物件を買ってしまうとどうなる？
主なデメリットは以下の通りです。
- 火災保険に入れないケースも
- リフォームや建て替えの許可が下りない
- 売却時に買い手がつかない
- 最悪の場合、行政から是正指導（除却命令）を受けることも
物件の見た目だけで判断せず、必ず法的・構造的な安全性まで確認しましょう。
まとめ｜見た目でごまかされない！「合法かどうか」を必ず確認しよう
建ぺい率・容積率オーバーは、見た目ではわからないことも多く、素人判断だけでは限界があります。
ですが、今回紹介した6つのチェックポイントをもとに、
- 現地確認
- 書類確認
- 専門家の活用
を組み合わせることで、かなりの確率で違法建築や既存不適格を見抜くことができます。
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