皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
相続した空き家や利用予定のない住宅について、「引き継いでくれる人が見つかったので一安心」と考える方は少なくありません。
しかし、「市街化調整区域」にある住宅の場合、引継ぎ先が見つかったからといって、必ずしもすぐに手続きが完了するとは限りません。
住宅そのものは存在していても、引継ぎ先が変わることで行政上の手続きが必要になる場合があり、その過程で思わぬ時間や労力を要することがあります。
空き家整理では、引継ぎ先を見つけることだけでなく、実際に引き継ぐための条件や手続きを確認することも重要です。
そこで本日は、市街化調整区域の空き家整理において見落とされがちな手続きについて話してまいります。
目次
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街化を抑制するために定められた区域です。
住宅が建っているからといって、市街化区域と同じように自由な利用や建築が認められているわけではありません。
そのため、住宅を引き継ぐ場合にも、物件ごとの経緯や自治体の運用によって確認すべき事項が存在します。
市街化調整区域の空き家は引継ぎ先が見つかっても手続きが必要になることがある
市街化調整区域の住宅では、引継ぎ先が実際にその住宅へ居住する場合などに、自治体との協議や許可申請が必要となるケースがあります。
その際、自治体は、
- なぜその住宅に住む必要があるのか
- 他に住宅や宅地を所有していないか
- 自己居住目的であるか
といった点を確認することがあります。
このような確認のため、自治体によっては無資産証明書などの資料の提出を求められる場合があります。
高知県内でも無資産証明書などの提出を求められることがあります
市街化調整区域に関する手続きは全国一律ではなく、自治体ごとに運用が異なります。
高知県内においても、市街化調整区域内の住宅に関する許可申請等の際に、無資産証明書などの提出を求められる自治体があります。
そのため、「引継ぎ先が見つかったから大丈夫」と考えるのではなく、必要な手続きについて事前に確認しておくことが重要です。
無資産証明書とは
無資産証明書とは、その自治体の固定資産税課税台帳に登録された土地や建物を所有していないことを証明する書類です。
市街化調整区域内の住宅に関する許可申請等において、申請者の居住の必要性を確認する資料として提出を求められることがあります。
必要となる書類や審査内容は自治体によって異なりますが、申請者本人だけでなく、同居予定の家族についても提出が必要となる場合があります。
市街化調整区域の空き家でも取扱いは一律ではありません
市街化調整区域内の住宅であっても、建築された時期や許可の内容によって取扱いは異なります。
例えば、市街化調整区域の指定以前から存在していた住宅（いわゆる線引き前住宅）や、特定の許可を受けて建築された住宅については、比較的引継ぎや利用に関する制限が少ない場合があります。
また、建築当時の許可内容や建築確認の有無によっても取扱いが異なるため、個別の調査が必要になります。
一方で、建築の経緯や許可内容によっては、引継ぎ先に一定の要件が求められることもあります。
同じ市街化調整区域であっても取扱いは一律ではなく、個別の確認が欠かせません。
現在住める住宅でも将来の建て替えが保証されているわけではありません
市街化調整区域では、現在住宅が建っていることと、将来も自由に建て替えができることは同じではありません。
建築当時の許可内容や建物の経緯によっては、建て替えや増改築に際して開発許可や建築許可などの手続きが必要となる場合があります。
そのため、引継ぎ先にとって重要なのは、
- 今住めるかどうか
- 適法に利用できるか
だけではありません。
将来的に、
- 建て替えが可能か
- 増改築が可能か
- 継続して利用できるか
といった点も確認しておく必要があります。
空き家整理では引継ぎ先探しと同時に制度面の確認も重要です
空き家の整理では、引継ぎ先を見つけることが大きな課題になります。
しかし、市街化調整区域の場合は、引継ぎ先が見つかった後になって許可要件や必要書類の問題が判明し、手続きが長引くこともあります。
そのため、
- 引継ぎに際してどのような手続きが必要なのか
- 将来の建て替えに支障がないのか
といった点を事前に確認しておくことが大切です。
まとめ｜市街化調整区域の空き家は個別の確認が欠かせません
市街化調整区域の空き家は、引継ぎ先が見つかったからといって、必ずしもすぐに引継ぎ手続きが完了するわけではありません。
自治体によっては無資産証明書などの提出が必要となる場合があり、将来の建て替えについても確認が必要になることがあります。
また、市街化調整区域内の住宅であっても、その建築時期や許可の内容によって取扱いは大きく異なります。
高知広域都市計画区域（高知市・南国市・香美市・いの町の一部）には市街化調整区域が指定されており、相続した空き家がこうした区域内に所在しているケースもあります。
市街化調整区域の住宅は、建築時期や許可内容によって取扱いが大きく異なります。
相続した空き家の処分や引継ぎを検討する際は、行政手続きや利用条件を事前に確認し、物件ごとの状況に応じて進めることが大切です。
