皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の申告が必要になることがあります。
その際、税額を計算するうえで重要になるのが「取得費」です。
しかし、相続した古い土地や長年所有していた不動産では、購入時の契約書や領収書が残っておらず、「取得費が分からない」というケースも少なくありません。
そこで本日は、取得費とは何か、取得費が分からない場合の調べ方、どうしても分からない場合に適用される「概算取得費（5％ルール）」について話してまいります。
取得費とは？
取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用のことです。
主な取得費には次のようなものがあります。
- 不動産の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 建物の建築費
- 増改築費用
譲渡所得は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、取得費は譲渡所得税の計算に大きく影響します。
取得費が分からないと税額に影響する理由
取得費が分からない場合でも、必ず取得費がゼロになるわけではありません。
税法では、取得費を証明できない場合には、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を用いることができます。
ただし、実際の取得費よりも大幅に少ない金額となることが多く、その結果、譲渡所得が大きくなり、税額が増える可能性があります。
例えば、
- 売却価格：1,000万円
- 実際の取得費：1,000万円
であれば譲渡所得は0円となります。
しかし取得費を証明できず、概算取得費（5％）を適用すると、
- 売却価格：1,000万円
- 概算取得費：50万円
となり、譲渡所得は950万円として計算されることになります。
取得費を調べる方法
取得費は、さまざまな資料から確認できる場合があります。
① 手元の資料を確認する
まずは次の資料が残っていないか確認しましょう。
- 売買契約書
- 領収書
- 銀行の振込記録
- 登記事項証明書
- 建築工事請負契約書
- 建築確認関係書類
これらは取得費を確認するための重要な資料になります。
② 公的な資料を活用する
購入時の資料が見つからない場合でも、
- 固定資産税関係書類
- 地価公示価格
- 路線価
- 登記情報
などが参考資料となることがあります。
また、相続した不動産では、遺品や古い書類の中に売買契約書などが残っている場合もあります。
③ 建物の取得費を確認する
建物については、
- 建築費
- 増改築費
- リフォーム費用
などが取得費となる場合があります。
建築会社の契約書や見積書などが残っていないか確認してみましょう。
取得費に含まれるもの・含まれないもの
取得費には含められる費用と、含められない費用があります。
| 取得費に含まれるもの | 取得費に含まれないもの |
|---|---|
| 購入代金 | 固定資産税 |
| 仲介手数料 | 修繕費（通常の維持管理） |
| 建築費 | 管理費 |
| 不動産取得税 | 住宅ローンの利息 |
| 登録免許税 | 火災保険料 |
| 測量費・造成費（取得に付随するもの） | 日常的な維持管理費 |
費用の内容によって取扱いが異なる場合もあるため、確認しながら整理することが大切です。
取得費が分からない場合は「5％ルール」
どうしても取得費を証明できない場合は、「概算取得費」が適用されます。
これは、「売却価格の5％を取得費とする制度」です。
例えば、
- 売却価格：1,000万円
- 取得費：50万円（5％）
として計算されます。
ただし、実際の取得費がこれより高い場合には、税額が増える可能性があるため、できる限り資料を探すことが望ましいでしょう。
相続・贈与で取得した不動産の場合
相続や贈与で取得した不動産では、被相続人や贈与者が取得したときの取得費を引き継ぎます。
そのため、
- 売買契約書
- 建築関係書類
- 銀行資料
- 領収書
などが残っていないか確認することが重要です。
長期間所有されていた不動産では資料が残っていないこともありますが、複数の資料を組み合わせることで取得費を確認できる場合があります。
まとめ｜取得費は早めの確認が大切
不動産の取得費は、譲渡所得税を計算するうえで重要な要素です。
取得費が分からない場合でも、
- 売買契約書
- 領収書
- 登記事項証明書
- 建築関係書類
- 公的資料
などから確認できる可能性があります。
どうしても取得費を証明できない場合は、概算取得費（5％ルール）が適用されます。
売却を検討する際は、早い段階で資料を整理し、取得費を確認しておくことが、適切な税額計算につながります。
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