皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
相続した実家を手放すとき、「税金がどれくらいかかるのか…？」「できるだけ節税する方法はないの？」と考える方は多いのではないでしょうか。
相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除を受けられる制度があります。
そこで本日は、高知県で相続不動産を売却する方に向けて、「空き家売却特別控除（いわゆる3,000万円控除）」の仕組み・条件・注意点について話してまいります。
目次
空き家売却特別控除とは？｜相続した家を売る人のための税優遇制度
この制度は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれます。
簡単に言うと、亡くなった親が一人で住んでいた家を、相続人が売った場合に税金が軽減される仕組みです。
- 最大3,000万円までの譲渡所得を控除
- 売却益（売値−取得費−経費）が3,000万円以下なら所得税ゼロにできる
- 所得税・住民税あわせて数百万円の節税効果があるケースも
控除を受けるための主な条件
2025年現在、特別控除を使うためには、次の条件を満たす必要があります。
① 被相続人（亡くなった人）が1人で住んでいた家であること
→ 亡くなる直前に誰も住んでいなかった賃貸用・店舗併用住宅は対象外です。
② 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
→ 旧耐震基準の建物に限られます。
ただし、売却前に耐震改修または解体して更地にした場合も対象となります。
③ 相続から3年後の12月31日までに売却すること
→ 期限を過ぎると特別控除の対象外になります。
相続登記や測量、売却準備には時間がかかるため、早めの動き出しが重要です。
④ 売却額が1億円以下であること
→ 高知県ではほとんどの空き家がこの条件に該当します。
どれくらい節税できるの？
例えば、
- 高知県内の実家を100万円で 1,000万円で売却
- 更地にするための解体費は100万円
- 土地の取得費不明で5%ルールを適用
- 仲介手数料などの経費は50万円
としたときの譲渡所得は、
1,000万円 −100万円 – 50万円 − 50万円 ＝ 800万円
ここに特別控除3,000万円を適用すると、
800万円 − 3,000万円 ＝ 課税対象なし（税金0円）
結果として、譲渡所得税・住民税を合わせて約160〜200万円前後の税負担を軽減できる可能性があります。
申告の手続きと必要書類
特別控除を受けるには、確定申告が必須です。
主な提出書類は次のとおりです。
| 書類名 | 内容・発行元 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署または国税庁サイトからダウンロード |
| 戸籍謄本 | 被相続人の死亡日を証明するため |
| 登記事項証明書 | 相続登記が完了していることを確認 |
| 建物の建築日を証明する書類 | 登記事項証明書・固定資産の税納税通知書など |
| 解体・耐震リフォームを行った場合の証明書 | 施工業者が発行した領収書 |
※ 高知税務署や最寄りの税務署（南国・安芸・須崎・伊野・中村）で相談も可能です。
よくある誤解と注意点
❌ 解体後すぐ売れば必ず使える？ → 条件確認が必要！
土地だけ売る場合も対象ですが、被相続人が住んでいた建物を解体してからの期間や更地の状態のままの期間が長いと、認められないケースがあります。
❌ 賃貸や店舗として使っていた → 対象外
被相続人が一人で住んでいた「居住用」住宅に限られます。
❌ 相続登記をしていない → 申告できない
売却や申告の前に、名義変更（相続登記）を済ませておくことが必須です。
※2024年から相続登記は義務化されています。
高知県での空き家売却は「節税＋早めの対応」がカギ
高知県では、高知市中心部の物件は売却が進みやすい一方、その他エリアや郡部などでは買い手がつかず長期化するケースもあります。
相続から3年以内の期限を過ぎると特別控除が使えなくなるため、売却や解体の段取りを早めに整えることが重要です。
とくに以下のような方は、早めの専門相談をおすすめします。
- 相続税の問題が絡んでいる
- 相続人が多くて話がなかなか進まない
- 不動産の売買があまり活発ではない地域
まとめ｜特別控除を上手に使って損のない空き家売却を
- 空き家売却特別控除を使えば最大3,000万円の節税が可能
- 条件は「昭和56年5月31日以前建築」「相続から3年以内の売却」「居住用」など
- 相続登記・確定申告の準備が必要
- 高知県では地域ごとの売却スピードに差があるため、早期行動が重要
