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はじめに｜香美市は土佐山田・香北・物部で不動産の扱いやすさが大きく分かれる地域
香美市は高知市の北東側に位置し、市街地を中心とする土佐山田エリアと、山地が広がる香北・物部エリアで土地条件が大きく異なる地域です。
土佐山田は生活利便性の高い市街地が広がる一方、香北や物部に入ると急傾斜地の山林、谷地、集落の点在する地域が多く、管理が難しい不動産が数多く存在します。
特に物部川流域に広がる山林は、竹林の繁殖、急傾斜、地籍調査未実施などの理由から状況把握が難しく、相続後に放置されやすい傾向があります。
また、空き家の老朽化、農地法の制限、進入路の問題などが重なり、整理や引き渡しの判断が複雑になりやすい地域でもあります。
香美市でよく見られる不動産の悩み
空き家の老朽化と管理不足
香美市では、市街地から離れた集落ほど空き家が多く、屋根や外壁の破損、草木の繁茂、残置物の放置などが目立ちます。
特に県外の相続人の場合、現地を確認する頻度が少ないため、気づいたときには修繕が難しい状態になっているケースもあります。
空き家の老朽化は近隣からの相談や台風時の危険性につながり、管理負担の大きな要因となっています。
山林の急傾斜・竹林繁殖・位置不明化
香美市、とくに香北エリアや物部エリアは山林の割合が非常に高く、次のような扱いづらさが発生しやすい地域です。
香美市の山林でよくある課題は、
- 竹林が広がり境界が確認しづらい
- 管理不足で木材資源としての価値が出にくい
- 林道や進入路が少なく現地に到達できない
- 地籍調査（国土調査）が終わっていない土地が多い
- 国庫帰属制度の要件に合わず申請が難しいケースが多い
山林の多くが「どこからどこまでが自分の土地かわからない」「現地まで辿りつけない」といった状況になりやすく、整理が進めにくいのが特徴です。
農地の雑草繁茂と利用制限
香美市では、相続後に農地が放置され、草木が繁茂した状態のままになっているケースが多く見られます。
農地法により扱いに制限があるため、転用や引き渡しに条件がつく場合が多く、整理のハードルが高くなりやすい不動産です。
香美市の不動産を整理するときに確認すべきポイント
接道状況の確認
香美市の不動産では、接道の状況が扱い可能性を大きく分けるポイントとなります。
確認すべき内容は、
- 2m以上の接道の有無
- 幅員4m未満の道路のみかどうか
- 私道に面している場合、通行権や持分の状態
- 無接道地となっていないか
接道不足の土地は建築や活用が大きく制限されるため、早めの確認が必要です。
地籍調査・地番・境界の状態を把握する
香美市は農地や山林が多いことから、境界不明の土地が特に多い地域です。
確認すべき内容は、
- 境界杭の有無
- 地番の分散や飛び地の有無
- 地籍調査の実施状況
- 隣接地との境界が明確かどうか
境界不明や地番の飛び地は、不動産整理の手続きを進めるうえで大きな障害になります。
空き家・山林・農地の現況を確認する
現況の把握は、整理方法を決定する重要な前提になります。
- 老朽化空き家の建物状態と残置物
- 山林の竹林繁殖や倒木、傾斜の状況
- 農地の草木の繁茂、耕作履歴
状態を放置すると、改善や手続きに多大な時間や費用がかかることがあります。
香美市で扱いが難しい不動産が多い理由
香美市には地形・法制度・管理事情などさまざまな条件が重なり、不動産の扱いが難しくなる要因が多く存在します。
- 山林率が高く、急傾斜で利用しにくい土地が多い
- 竹林の繁殖による境界不明化
- 地籍調査未実施区域が多い
- 接道不足により活用が制限される土地が多い
- 農地法・農振法による制限
- 県外相続人が現地を確認できず放置が進む
これらの条件が複合し、長期間そのまま放置される不動産が少なくありません。
香美市で不動産を手放すために検討できる方法
条件に応じた引継ぎ方法の検討
土佐山田周辺など条件の良い地域では、適した相手に売却できる場合があります。
ただし、接道や現況による制限があるため、状況に応じた判断が必要です。
無償譲渡を選択肢に入れる
扱いが難しい空き家・山林・農地では、無償でも引き継いでもらいたいという相談が増加しています。
隣地所有者や利活用の見込みがある方など、条件に適した相手へ引き渡す方法が現実的です。
相続土地国庫帰属制度を検討する
香美市の山林は傾斜・竹林繁殖・接道不足などにより、制度の要件を満たせないケースが多い傾向にあります。
制度利用を検討する際は、事前の確認が重要です。
香美市の不動産を放置すると生じるリスク
- 固定資産税の負担が継続的に発生
- 空き家は倒壊や災害のリスクが増大
- 山林は倒木や土砂災害の危険性が高まる
- 農地は草木繁茂による近隣トラブル
- 相続が進むほど共有者が増え、整理が複雑化する
特に県外相続人は現地に足を運べないケースが多く、状況悪化に気づきにくい傾向があります。
よくある質問（香美市の相続不動産）
香美市の行政窓口
- 香美市役所 建設課（接道・建築制限）
- 香美市役所 定住推進課（空き家バンク）
- 香美市 農業委員会（農地の許可・手続き）
- 高知県 中央東林業事務所（森林簿・森林計画図の確認）
- 香美森林組合（山林の管理相談）
- 香美市役所 税務収納課（固定資産税・税金）
香美市の不動産は早めの現況把握と整理が重要
香美市には老朽化が進んだ空き家、管理不足の山林、農地法の制限がある農地など、扱いが難しい不動産が多く存在します。
現地の状況を早めに確認し、無理のない整理方法を検討することで、将来的な負担を軽減できます。
売却以外に、無償譲渡や条件付き引き渡しなどを含めて検討するのが現実的です。まずは現況確認が重要です。