皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
- 誰も住まなくなった空き家を抱えている
- 不動産会社に相談したが具体的な提案がなかった
- 毎年固定資産税だけ払い続けている
高知市では、このような「再建築不可物件」の相談が少なくありません。
しかし、多くの所有者が見落としていることがあります。
それは、再建築不可物件の問題は建て替えができないことだけではないということです。
利用予定がなくても固定資産税や管理責任は続き、建物は確実に老朽化していきます。
そして、時間の経過とともに選択肢は減り、負担だけが大きくなっていきます。
最終的には高額な解体費用を負担したうえで、再建築も難しい更地を所有し続けることになります。
そこで本日は、高知市で再建築不可物件が抱える問題と、所有者が知っておくべき現実について話してまいります。
再建築不可物件とは何か？
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、その建物を解体すると新しい建物を建築できない土地のことです。
最も多い原因は接道義務を満たしていないことです。
また、高知市では袋地（他人の土地を通らなければ公道へ出入りできない土地）も少なくありません。
袋地は、公道への接道状況によっては建築基準法上の接道義務を満たさず、再建築不可となるケースがあります。
建築基準法では原則として、
- 幅員4m以上の建築基準法上の道路に
- 敷地が2m以上接している
ことが求められています。
なぜこのような規制があるのでしょうか。
それは消防車や救急車が進入できること、火災発生時に避難経路を確保すること、延焼被害を防ぐことなど、人命と安全を守るためです。
行政が一方的に再建築を認めないわけではありません。
現在の安全基準に適合していないため、新たな建築が制限されているのです。
高知市には再建築不可物件が多く残っている
高知市には昔からの住宅密集地が数多く存在します。
昭和の時代には現在ほど建築基準法が厳しく運用されておらず、
- 路地の奥に建つ住宅
- 幅の狭い通路の先に建つ住宅
- 公道に接しておらず、隣地を通らなければ出入りできない袋地
などが数多く建築されました。
しかし現在では建築基準法や安全基準が整備されたため、そのままの状態では再建築できない土地が少なくありません。
現に高知市内には、建物は存在していても解体すると新たな建物を建てられなくなる土地が数多く残されています。
そのため、古い空き家を相続した際に初めて再建築不可と知り、将来の利用方法や処分方法に悩む方が後を絶ちません。
解決方法は存在するが簡単ではない
再建築不可物件の中には、接道条件などを見直すことで建築できる可能性が生まれるケースもあります。
例えば、
- 位置指定道路の認定
- 公道に面した隣接地の取得
- 通路部分に関する権利関係の整理
などが考えられます。
しかし、いずれも専門家による調査や行政の判断が必要であり、必ず再建築できるようになるわけではありません。
なぜ手放せなくなるのか？
人口減少や建築費の高騰などを背景に土地需要が低下している現在、あえて問題を抱えた土地を選ばなくても、条件の良い土地を見つけることができます。
特に袋地や未接道地は、住宅ローンを利用できないケースや建て替えが難しいケースがあるため、購入希望者が限られます。
その結果、一般的な住宅地と比べて売却や処分が難しくなる傾向があります。
もし希望のエリアで、
- 公道に面している土地
- 接道条件に問題がない土地
- 更地ですぐ建築できる土地
- 上下水道などのインフラが整っている土地
があるなら、多くの人はそちらを選びます。
わざわざ袋地や未接道地など、接道条件や権利関係に課題を抱えた土地を選ぶ理由は少ないからです。
15坪〜20坪程度の狭小地が多い
再建築不可物件に多いのが15坪〜20坪程度の狭小地です。
さらに、
- 建ぺい率を超えて建築されている
- 隣地との境界線ぎりぎりまで建物が建っている
- 隣家との距離が極端に近い
- 敷地が狭く、浄化槽の設置スペースを確保できないため、現在も汲み取り式トイレのままとなっている
というケースが非常に多く見られます。
このような物件は、現在の建築基準では既存不適格または法令不適合となっているケースが大半です。
そのため、建て替えが認められたとしても、現在と同規模・同形状で再建築できるケースはごく限られています
上下水道接続にも問題が生じる
再建築不可物件は道路から離れた場所にあることが多く、
- 上水道本管
- 下水道本管
から遠いケースがあります。
下水道が整備された地域であっても、
- 他人の土地を通さなければならない
- 私道所有者の承諾が必要
- 長距離の配管工事が必要
となることがあります。
その結果、多額の工事費が発生することもあります。
解体費用も高額になりやすい
住宅密集地では、
- 重機が入らない
- 工事車両を近くに停められない
- 手作業が増える
ため、一般的な解体工事より費用が高くなる傾向があります。
同じ木造住宅でも、公道に面した広い敷地とは条件が大きく異なります。
土地区画整理事業を待てば解決するのか？
「いつか区画整理が入るかもしれない」と考える方もいます。
区画整理事業は、道路が狭く建物が密集している地域の安全性や利便性を向上させるために行われます。
道路を広げ、公園や排水施設などを整備し、防災性の向上を図ることが主な目的です。
つまり、再建築不可物件が多い古い住宅密集地が抱える問題を、地域全体で解決しようとする事業ともいえます。
しかし現実には区画整理事業は数十年単位で進みます。
高知市でも現在施工中の中須賀地区は、計画自体は半世紀以上前から存在していました。
このように、計画があることと、近い将来に事業が実施されることは別の話です。
建物が生きているうちが最後のチャンス
再建築不可の古い建物でも、
- 雨漏りや建物の傷みが比較的軽微である
- まだ居住できる
状態であれば、建物利用を前提として引き継ぎたい人が見つかる可能性があります。
しかし、
- 雨漏りの進行
- シロアリ被害の進行
により構造躯体の劣化が進むと、選択肢は急速に減少します。
場合によっては倒壊の危険性も生じるため、建物が利用できる状態のうちに動くことが重要です。
問題を先送りするほど負担は大きくなる
利用予定もなく、相続人も住まず、空き家のままであっても、不動産を所有している限り固定資産税や管理責任は続きます。
さらに、空き家のまま放置すれば建物の老朽化は確実に進行します。
雨漏りやシロアリ被害が進み、建物の状態が悪化すれば、建物の価値は失われ、最後に残るのは高額な解体費用の負担です。
また、管理状態によっては行政から管理不全空家や特定空家等として指導や勧告の対象となる可能性もあります。
利用予定もなく、相続人も住まず、負担だけが続くのであれば、早い段階で出口を探すことが、将来にわたって続く固定資産税や管理責任から解放される第一歩になります。
まとめ｜高知市の再建築不可物件について
福島屋では、
- 再建築不可物件
- 借地権付き建物
- 一般的な不動産市場では流通しにくい不動産
に関するご相談を受けています。
再建築不可物件は、時間の経過によって問題が簡単に解決する不動産ではありません。
袋地や接道条件に課題のある不動産は、時間が経過しても自然に問題が解決することはほとんどありません。
利用予定がないまま所有を続ければ、固定資産税や管理責任は続き、建物の老朽化も進行します。
建物の状態が悪化すれば、将来的に解体費用の負担が発生する可能性も高まります。
最終的には、高額な解体費用を負担したうえで、再建築も難しい更地を所有し続けることになりかねません。
現在の建物の状態や将来予測される負担を把握し、早い段階から今後の方向性を検討しておくことが重要です。
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