皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
相続では、遺産をできるだけ公平に分けるため、兄弟姉妹が土地と建物を別々に相続することがあります。
例えば、
- 姉が建物を相続して住み続ける
- 弟が土地を相続する
というケースです。
遺産分割協議で全員が納得していれば、その時点では問題なく思えるかもしれません。
しかし、不動産は土地と建物が一体となって利用されることを前提とした財産です。
そのため、所有者が別々になることで、将来、不動産を整理しようとした際に思わぬ課題が生じることがあります。
そこで本日は、土地と建物を兄弟姉妹で別々に相続したケースを例に、土地と建物を別々に相続する場合に知っておきたいポイントを話してまいります。
相続した直後は問題がなくても、将来状況が変わることがある
姉が建物に住み続け、弟が土地を所有している間は、特に問題なく生活できることもあります。
しかし、年月が経つと状況は変わります。
例えば、
- 弟が土地を手放したいと考えた
- 姉が建物を売却したいと考えた
- 建物が老朽化し、建替えや解体を検討することになった
- 姉が施設へ入所し、建物が空き家になった
- 姉や弟の判断能力が低下し、不動産の手続きを進めることが難しくなった
このような場面では、土地と建物の所有者が異なることが、不動産整理を進めるうえで課題となる場合があります。
土地だけ、建物だけでは整理が難しいことがある
弟が土地だけを売却や譲渡したいと思っても、その土地には姉が所有する建物が建っています。
一方、姉が建物だけを売却や譲渡したいと思っても、その建物は弟が所有する土地の上にあります。
法律上は土地だけ、建物だけを処分することもできますが、実際には利用や権利関係の調整が必要となるため、希望どおりに整理できるとは限りません。
また、第三者への売却を検討する場合でも、
- 建物が建ったままの土地は、買い手が限られる
- 土地を利用する権利関係を確認する必要があるため、購入を慎重に判断される
- 建物だけを取得しても、土地を自由に利用できるとは限らない
このような理由から、土地と建物が同じ所有者である場合に比べて、不動産整理の選択肢が限られることがあります。
また、土地と建物の所有者が異なる場合は、土地と建物それぞれの所有者に固定資産税が課されます。
兄弟姉妹間では、建物に住んでいる人と土地を所有している人が異なるため、「土地の固定資産税は誰が負担するのか」といった費用負担について認識が分かれることもあります。
さらに、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合でも、兄弟姉妹間では正式な借地契約を結ばず、地代の支払いも行われていないケースは少なくありません。
相続直後は問題にならなくても、将来、不動産整理や次の相続を進める際には、土地を利用する権利関係や費用負担について確認が必要になることがあります。
後から一人の名義にまとめようとすると、税金や費用がかかることがある
将来、「土地と建物を一人が所有した方が整理しやすい」と考え、姉または弟のどちらかへ所有権をまとめることがあります。
しかし、その際には、名義を移す方法によって税金や費用が発生する可能性があります。
例えば、
- 贈与によって名義を変更する場合は、贈与税が課される可能性がある
- 売買によって名義を移転する場合は、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税などが関係する場合がある
- 親族間であっても、一般的な売買と同様に、契約内容や価格などを踏まえて税務上の取扱いを検討する必要がある
税金や費用は、不動産の評価額や取得時期、契約内容などによって異なります。
そのため、「将来まとめればよい」と考えていると、想定していなかった費用が発生することもあります。
次の相続では権利関係がさらに複雑になることがある
現在は姉と弟の二人だけでも、その後さらに相続が発生すると状況は変わります。
例えば、
- 姉が所有する建物は、姉の配偶者や子供たちへ
- 弟が所有する土地は、弟の配偶者や子供たちへ
このように相続されると、土地と建物の所有者が別々の世帯へ引き継がれることになります。
さらに相続が繰り返されれば、権利者が増え、不動産を整理するために多くの関係者との話し合いが必要になることもあります。
相続人が増えるほど、売却や建替え、名義整理などの判断が難しくなる可能性があります。
相続では「公平に分けること」だけでなく、「将来どう整理するか」が大切
土地と建物を兄弟姉妹で別々に相続することが、必ず問題になるわけではありません。
それぞれの家庭の事情によっては、適した遺産分割となることもあります。
一方で、不動産は相続した後も管理や責任が続くため、将来の整理まで見据えて考えることが大切です。
そのため、遺産分割協議では「公平に分けること」だけではなく、「将来どのように整理していくか」という視点も大切になります。
例えば、
- 将来、不動産を整理する必要が生じる可能性はあるか
- 建替えや解体が必要になった場合、どのように進めるか
- 土地と建物を別々に所有したままで支障はないか
- 次の相続まで見据えた管理ができるか
こうした点も含めて話し合っておくことで、将来の負担を軽減できる場合があります。
まとめ｜土地と建物を別々に相続する前に考えておきたいこと
土地と建物を兄弟姉妹で別々に相続する方法は、公平な遺産分割の一つの方法です。
しかし、将来、
- 土地や建物を整理したいとき
- 建替えや解体を行うとき
- 土地と建物を一人の名義にまとめたいとき
- 次の相続が発生したとき
には、土地と建物の所有者が異なることで、不動産整理が難しくなる場合があります。
相続した不動産は、「誰が相続するか」だけでなく、「将来どのように整理していくか」という視点を持って考えることが大切です。
相続は一度決めると、後から見直すには時間や費用がかかることもあります。
だからこそ、遺産分割の段階で将来の整理まで見据えて話し合うことが、不動産を円滑に整理するための第一歩につながります。
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