不動産の贈与税はいくらかかる？計算方法・税率・控除額をわかりやすく解説

皆さま、こんにちは！

高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。

本日は、「親から土地や家をもらったり、家を買うための資金援助を受けたときに、いったいどれくらい税金がかかるのか？」という疑問について、わかりやすく解説してまいります。

「名義を変えただけなのに贈与税がかかってしまった」「申告を忘れてしまい、追徴課税されてしまった」、そんなトラブルを避けるためにも、贈与税のしくみを正しく理解しておくことがとても大切です。

不動産の贈与税とは？

そもそも贈与税とは？

贈与税とは、「個人」からお金や不動産などの財産をもらったときにかかる税金です。

例えば、親から土地や家をもらう、生前に名義変更する、家を買うための資金を援助してもらう、こういった場合は原則「贈与税の対象」です。

贈与税がかかる条件とは？

以下の条件にあてはまると、贈与税が課税されます。

個人間の財産のやり取りであること
1年間でもらった財産の合計が110万円を超えていること（基礎控除超え）

贈与税がかからないケースもある

基礎控除や制度の適用によって、贈与税がかからない場合があります。ただし、それぞれ対象や条件が異なります。

暦年課税の基礎控除
その年に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。複数の人から受けた贈与も合計して判断します。
相続時精算課税の控除
適用要件を満たして選択した場合、年間110万円の基礎控除と、贈与者ごとに累計2,500万円の特別控除があります。ただし、特別控除を使った部分は、原則として贈与者が亡くなったときの相続税の計算に加算されます。2024年以後の贈与では、年間110万円の基礎控除部分は加算されません。
住宅取得等資金の贈与の非課税特例
父母・祖父母などから住宅の新築・購入・増改築等に使う金銭を受け取り、一定の要件を満たす場合、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで非課税となります。現在の対象期間は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です。土地や建物そのものの贈与を対象とする制度ではありません。

※相続時精算課税を初めて選択する際は、選択届出書の提出が必要です。また、相続時精算課税の特別控除や住宅取得等資金の非課税特例を利用する際は、贈与税額が0円でも申告が必要です。それぞれの手続きと提出期限を確認してください。

不動産の贈与税はこう計算する

税額は「評価額」に応じて決まる

通常の贈与では、土地は路線価方式や倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額をもとに、贈与税の評価額を求めます。

贈与税の計算式

以下が基本の計算式です。

課税価格（評価額 – 基礎控除110万円）× 税率 − 控除額

実際の贈与税シミュレーション

ケース：18歳以上の子が、評価額1,500万円の土地を親から贈与された場合

ここでは、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上で、その年にほかの贈与を受けておらず、暦年課税の特例税率を適用する場合を考えます。1,500万円は、贈与税を計算するための土地の評価額です。

基礎控除後の課税価格：1,500万円－110万円＝1,390万円
適用する特例税率：40％、控除額190万円
贈与税額：1,390万円×40％－190万円＝366万円

※相続時精算課税の適用要件を満たし、必要な届出・申告を行い、2,500万円の特別控除の残額が十分にある場合、この贈与に対する贈与税額は0円となります。ただし、親が亡くなったときには、年間110万円の基礎控除を差し引いた1,390万円を相続税の計算に加算します。相続税が実際に発生するかどうかは、ほかの相続財産や控除等によって異なります。

贈与税の税率と控除額（一般税率）

一般税率は、兄弟間・夫婦間の贈与や、贈与を受けた年の1月1日に18歳未満の子が親から贈与を受ける場合などに適用されます。

基礎控除後の課税価格	税率	速算表の控除額
200万円以下	10％	0円
200万円超～300万円以下	15％	10万円
300万円超～400万円以下	20％	25万円
400万円超～600万円以下	30％	65万円
600万円超～1,000万円以下	40％	125万円
1,000万円超～1,500万円以下	45％	175万円
1,500万円超～3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円