皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。
相続によって取得した不動産に「借地権」や「底地」が含まれている場合、その権利関係の複雑さに頭を悩ませる方が多く見られます。
借地人の死亡によって借地権付き建物が空き家になったり、底地所有者の相続人の所在が不明で連絡が取れないような場合、権利関係の整理を怠ると、将来的に売却や活用はもちろん、処分さえも極めて困難になる恐れがあります。
そこで本日は、借地権・底地を相続した際の基本知識と、実務的な整理・処分の方法について話してまいります。
目次
借地権・底地とは？まずは仕組みを正しく理解する
借地権とは
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。
土地の所有者（地主）に地代を支払い、建物の所有者として利用します。
借地権者は建物を所有しますが、土地そのものの所有権は地主にあります。
そのため、建物を建て替える際や、借地権付き建物を売却・譲渡する際には、地主の承諾が必要になります。
ただし、地主が承諾しない場合でも、裁判所に申し立てて許可を得る「借地非訟（しゃくちひしょう）」という制度を利用すれば、一定の条件のもとで建て替えや売却・譲渡を進めることが可能です。
底地とは
底地とは、借地権が設定されている土地の権利のことです。
地主が所有する土地ですが、借地人が建物を建てて使用しているため、自由に利用することはできません。
なお、底地は法律上は借地人の承諾なしで売却できますが、実務では借地人への説明や、希望があれば優先的に売却するケースが一般的です。
このように、借地権と底地はそれぞれの権利が重なり合うことで、「完全な所有」ではない、複雑な関係性が生まれます。
相続で発生する問題点
借地権や底地を相続した場合、次のようなトラブルや課題が起こりがちです。
- 借地契約書が見つからない
- 借地人または地主がすでに亡くなっている
- 建物が古くなっていても、勝手に壊したり建て替えたりすることができない
- 地代の支払い条件や更新、売却の相談がうまく進まない
借地権を相続した場合の対応
1. 契約内容と地代の確認
まずは、借地契約書・登記簿謄本・固定資産税通知書などを確認し、土地の所有者（地主）と地代・契約期間・評価額を把握します。
名義が故人のままになっている場合や、地代の滞納がある場合は、まず地主に連絡を取り状況を共有しましょう。
そのうえで、未払い分の清算方法や今後の支払い計画を話し合い、併せて名義変更や契約更新などの必要な手続きを進めていくことが重要です。
2. 建物の状態を確認する
古い借地権付き建物では、老朽化が進んでいることが多く、建て替えの際には地主の承諾が必要になります。
一般的に、承諾料として更地価格の3～5％ほどを支払うのが目安です。
建て替えや売却を検討する場合は、事前に地主と協議を行い、どこまで協力してもらえるかを確認しておくことが重要です。
底地を相続した場合の対応
1. 借地人の確認と契約内容の把握
まずは、現在の借地人（建物所有者）を特定し、契約内容を整理します。
「地代はいくらか」「更新時期はいつか」「契約期間は残っているか」など、現状を明確にすることが第一歩です。
2. 売却や整理の方法を検討
底地は、借地人がいる限り自由に利用できないため、単独では価値が低く評価される傾向があります。
代表的な整理方法は以下の3つです。
- 借地人に売却する
→ 借地人にとっては土地を完全所有できるため、最も現実的。 - 第三者に底地として売却する
→ 底地買取業者に売却。 - 借地人と共同で底地借地一体売却
→ 市場に近い価格で売却できる可能性が高い。
借地権と底地を一体で売却する方法
借地権と底地は、セットで売却すると価値が高まる特徴があります。
「底地だけ」「借地だけ」では制約が多いですが、一体化することで「完全所有権」として第三者に売ることができます。
この場合は、地主と借地人の双方が合意の上で、不動産業者を介して共同売却する形が一般的です。
不動産業者が間に入り、価格調整や契約条件をまとめることで、双方にとって納得感のある解決が可能になります。
まとめ｜借地権や底地は放置せず、早めの整理が安心
借地権や底地の相続は、放っておくほど解決が難しくなる分野です。
- 契約書と登記内容の確認
- 地主・借地人との意思疎通
- 必要に応じた売却・権利整理
この3つを早めに取りかかることで、相続した不動産の整理がぐっと進みやすくなります。
不動産の借地・底地でお困りの方へ
借地や底地の売却・処分は、一般的な不動産取引に比べて法的・実務の両面で難易度が高い分野です。
トラブルを防ぎ、最適な方法で整理を進めるためには、相続と不動産の両方に詳しい不動産会社への相談が欠かせません。
まずは、現状を整理することから始めてみましょう。
