皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
相続によって取得した空き家の中には、権利関係や接道、再建築、法令上の問題などを抱え、一般的な不動産売却だけでは整理することが難しいものがあります。
このような不動産は、価格を下げて売り続ける前に、「なぜ整理できないのか」を確認することが重要です。
高知県では人口減少や少子高齢化が進み、田舎や過疎地域では、価格を下げても一般市場では買い手が見つからない不動産があります。
こうした不動産には、土地や建物の所有者、共有者、相続人、隣接地所有者など、さまざまな人が関係しており、それぞれに事情や希望があります。
そのため、自分の条件だけを相手に求めるのではなく、お互いの事情を確認しながら条件を擦り合わせ、双方が納得できる着地点を探していくことが大切です。
そこで本日は、相続した空き家の中でも、特に売却・処分や権利関係の整理が難しい不動産について、よく見られるお悩みと、円満に不動産整理を進めるために考えておきたいことについて話してまいります。
権利関係のお悩み
面識のない相続人がいる
何代にもわたって相続登記が行われていない場合は、面識のない親族が相続人となっていることがあります。
突然連絡を受ける相続人にとっては、不動産の存在自体を知らなかったということもあります。
そのような場合は、一方的に協力を求めるのではなく、不動産の状況や整理が必要となっている事情を伝え、それぞれの考えを確認することが大切です。
土地と建物の所有者が違う
土地は地主名義、建物は親名義など、土地と建物の所有者が異なるケースがあります。
古くから土地を借りて建物を所有している場合は、契約書が残っておらず、土地を利用する権利や契約内容、これまでの経緯が明確でないこともあります。
これまでの土地の利用状況や当事者間の関係を確認したうえで、土地を取得するのか、建物を譲渡するのか、建物を解体して土地を返すのかなど、双方の希望と条件を擦り合わせながら整理方法を探していくことが重要になります。
建物が未登記
古い住宅の中には、建築当時から建物の登記が行われないまま現在まで残っているものがあります。
建物が未登記の場合は、登記簿から所有者や権利関係を確認することができません。
そのため、固定資産税の課税状況や誰が納税義務者として登録されているのかなどを確認し、現在の所有者や建物が引き継がれてきた経緯を整理することが重要です。
借地権付き建物
土地を借りて建物だけを所有している場合は、地主との関係が不動産整理に大きく影響します。
特に何十年も前から続いている借地では、契約書が残っていなかったり、当時の契約当事者が亡くなり、地主側・借地人側ともに代替わりしていたりすることがあります。
これまでの利用状況や経緯を確認したうえで、土地や建物の譲渡、借地関係の解消など、地主と建物所有者が納得できる整理方法を話し合うことが大切です。
入居者がいて建物を整理できない
賃貸住宅では、建物が著しく老朽化していても、入居者が居住している場合は、所有者の希望だけで不動産整理を進めることが難しい場合があります。
所有者には建物を整理したい事情がある一方、入居者にも生活があるため、引っ越し先の手配や立退料、退去時期などについて話し合うことが大切です。
建物・土地のお悩み
再建築不可
建築基準法上の道路に接していないなどの理由で、原則として建物を建て替えることができない土地があります。
建替えができないことで、一般的な住宅用地として利用したり、売却したりすることが難しくなることがあります。
このような不動産では、現在の建物を修繕して再利用することも一つの選択肢です。
また、隣接地との一体利用によって整理できる可能性もあります。
袋地・未接道
公道へ直接接していない土地では、建築だけでなく、土地への出入りそのものが問題となることがあります。
こうした土地では、公道までの通行に関する権利やこれまでの利用状況を確認し、必要に応じて隣接地所有者と話し合い、双方が納得できる条件を探していくことが大切です。
また、単独では利用が難しい土地でも、隣接地との一体利用や隣接地所有者への譲渡によって整理できる場合があります。
私道のみ接道
接している道路が私道のみの場合は、通行やライフライン工事、将来の建替えなどが不動産整理に影響することがあります。
特に私道所有者が複数存在していたり、相続によって所有者が代替わりしていたりすると、これまでの経緯が分からなくなっている場合があります。
現在の通行状況や私道の利用状況、関係する所有者を確認することが大切です。
越境（屋根・雨樋など）
屋根や雨樋、樹木、ブロック塀などが隣地へ越境している場合は、その状態が不動産整理の支障となることがあります。
長年続いている越境では当時の経緯が分からないこともあるため、現在の状況を確認し、隣接地所有者と今後の対応について話し合うことが大切です。
市街化調整区域
市街化調整区域では、建築や建替え、土地の利用などに一定の制限があるため、通常の売却方法では整理しにくい不動産があります。
まずはその不動産で何ができるのかを確認し、利用できる人や隣接地所有者なども含めて整理方法を考えることが大切です。
空き家に隣接する山林・農地がある
相続した不動産に住宅だけでなく、隣接する山林や農地が含まれている場合、それぞれ異なる制度や法令が関係します。
まずは土地の種類、現況、利用状況、権利関係、法令上の制限などを確認することが重要です。
また、空き家だけを譲渡して山林や農地を残してしまうと、それらの土地を引き続き所有・管理しなければならないことがあります。
そのため、空き家だけでなく、相続した不動産全体をまとめて整理する方法も考えられます。
例えば、空き家の取得を希望する人に、隣接する山林や農地も一緒に引き取ってもらうことを譲渡条件の一つとして話し合う方法です。
話し合いによる整理を大切にする理由
権利関係が複雑な不動産では、それぞれの立場によって法的な権利や主張が異なります。
もちろん、法令やそれぞれが持つ権利を確認することは大切です。
しかし、法的にどちらが正しいのかということだけにこだわり、最初から自分の権利や条件を相手に強く求めてしまうと、話し合いそのものが難しくなります。
不動産の整理では、所有者、相続人、地主、借地人、隣接地所有者など、整理が終わった後も関係が続く人たちが関わっています。
そのため、法令や権利関係を確認したうえで、まずはそれぞれの事情や希望を聞き、お互いが納得できる着地点を話し合いによって探していくことを大切にしています。
お互いが少しずつ条件を調整し、話し合いによって解決できれば、法的手続に進むよりも時間や費用、精神的な負担を抑えることができます。
最初から争うことを前提にするのではなく、まずは話し合いによって穏便に整理することを優先します。
不動産を整理することだけが目的ではありません。
整理が終わった後も、関係者同士が納得し、できる限り円満な関係を続けられる形で終えることを大切にしています。
まとめ｜まずは現状を整理することが大切です
再建築ができない、道路に接していない、面識のない相続人がいる、土地と建物の所有者が違う、借地である、市街化調整区域にあるなど、整理が難しくなっている理由は不動産によって異なります。
このような不動産では、最初から売却だけを目的とするのではなく、まず「何が整理を難しくしているのか」「所有者は最終的にどうしたいのか」を確認することが大切です。
売却だけでなく、贈与、隣接地所有者への譲渡、借地関係の解消、既存建物の再利用など、不動産によって考えられる整理方法は異なります。
福島屋では、「どうすれば売れるか」だけではなく、「なぜ整理できないのか」を確認することから始め、その不動産を将来に残さないための整理方法を考えていきます。
売却や処分が難しい不動産だからこそ、一つの方法にこだわらず、関係する人の事情や希望を確認しながら、その不動産に合った整理方法を一つずつ探していくことが大切です。
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まずは現在の状況を整理するところから始めませんか。
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