皆さま、こんにちは！
高知県で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい負動産を専門に扱う、福島屋代表の上田です。
相続で引き継いだ家の中には、「建築基準法に適合していない建物」が少なくありません。
例えば、昭和56年6月1日以前に建てられた旧耐震基準の住宅や、確認申請なしで増築された建物などが代表例です。
こうした「不適合建物」は、買い手が見つかりにくく、金融機関の融資も受けづらいため、通常の売却とは進め方が異なります。
そこで本日は、耐震不足・違法増築などの不適合建物をスムーズに売却する方法について話してまいります。
目次
不適合建物とは？まずは現状を正確に把握する
「不適合建物」とは、現在の建築基準法や条例に適合していない建物のことです。
代表的なパターンは次のとおりです。
- 旧耐震基準（1981年6月1日以前に建てられた建物）のまま
- 建ぺい率・容積率をオーバーしている
- 確認申請を出さずに違法増築している
- 接道要件（前面道路の幅が4m以上）を満たしていない
現状調査の方法
まずは以下の調査から始めましょう。
- 市区町村で建築確認台帳記載事項証明書を取得
- 建築計画概要書や検査済証の有無を確認
- 現地調査・寸法測定・境界確認を実施
自分で判断が難しい場合は、不動産会社に依頼して現地調査を行い、報告書を作成してもらうと安心です。
是正できるかを不動産会社に確認する
違法状態や耐震不足のすべてが「不適合建物」になるわけではありません。
中には、一部の修繕や補強で合法化できるケースもあります。
是正の一例
- 違法増築部分を部分解体し、建ぺい率を下げる
- 耐震補強工事で旧耐震から新耐震基準へ近づける
ただし、これらには費用がかかります。
修繕や補強に費用をかけても売却価格が上がらないことも多く、費用対効果を考慮しながら「修繕して売るか」「現況のまま売るか」を見極めましょう。
「現況渡し」＋「告知義務」で安全に売る
不適合建物は、現況のまま（修繕なし）で売却する「現況渡し」が基本です。
ただし、買主に対しては隠さず正確に説明することが絶対条件です。
告知すべき内容
- 耐震基準を満たしていないこと
- 違法増築部分の存在
- 再建築できない可能性があること
これらの内容は、不動産仲介業者が作成する「重要事項説明書」に記載され、買主へ必ず説明しなければなりません。
買主のターゲットを変えれば売却できる
不適合建物を一般の個人に売るのは難しいですが、視点を変えれば買い手は存在します。
主な買主層
- 不動産投資家
→ 賃貸や転売目的で安価に購入。 - 不動産買取業者
→ 解体・再建築を前提に、土地として評価しスピーディーに買取。 - 建築会社・工務店
→ 自社施工の建替え用地として利用。
業者買取がおすすめ
上記の買主層に「現況のままでいくらで買い取ってもらえるのか」を査定してもらい、一般売却（仲介）と比較してみると、判断しやすくなります。
とくに建物の老朽化が進んでいる場合は、後々のトラブルや責任問題を避けるためにも、一般個人への売却より業者買取による早期売却を検討するのがおすすめです。
売却が難しい場合の選択肢
どうしても買い手が見つからない建物は、次のような手段もあります。
更地にしてから売却
- 解体費用はかかるが、土地として販売できるため需要が広がる。
- 建物の責任問題がなくなる。
相場より大幅に低い価格で売却する
- 不適合建物であっても、「価格次第では現金で購入したい」という需要は一定数あります。
- ローンを利用できなくても購入可能
まとめ｜「不適合建物」でも売れる道はある
不適合建物は確かに売りづらい物件ですが、「売れない不動産」ではありません。
- 現況を正確に把握する
- 修繕か現況渡しかを見極める
- 買主層を業者・投資家まで広げる
この3つを意識することで、現実的な出口が見えてきます。
とくに、相続によって取得した築古物件は、経年劣化の進行が早く、構造や設備の不具合が顕在化しやすい傾向があります。
早期に現状調査と売却戦略を立てることが重要です。
