不動産相続税評価額の計算方法｜相続税路線価を使った評価の基本【高知県版】

皆さま、こんにちは！

高知で相続不動産や空き家、売却・処分が難しい不動産を専門に扱う、株式会社福島屋代表の上田です。

不動産を相続した際に避けて通れないのが「相続税評価額」の確認です。

この評価額をもとに相続税が計算されるため、正確な理解が非常に重要です。

ただし、不動産の「相続税評価額」は実際の市場価格（実勢価格）とは異なります。土地は主に路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額をもとに評価します。

そこで本日は、相続税評価額の基本と、高知県内の土地・建物を評価する際に確認すべき事項について話してまいります。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税を算出するために定められた不動産の評価額です。

市場価格ではなく、国や自治体が定めた基準をもとに計算します。

相続税評価額と実際の売却価格は、評価の目的や計算方法が異なります。相続税評価額から、売却できる金額を判断することはできません。

路線価が定められている地域の宅地は、路線価方式で評価します。

「路線価」とは、国税庁が毎年7月に発表する、道路に面した1㎡あたりの土地の価格です。

この価格に土地の面積や補正率を掛け合わせて相続税評価額を求めます。

土地の相続税評価額 = 20万円 × 150㎡ = 3,000万円

ただし、土地の形状や奥行き、角地などの条件によっては「補正率」を加味して調整します。

郡部や山間部などで路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額 × 評価倍率 で算出する「倍率方式」が採用されます。

倍率は、国税庁の「評価倍率表」で地域ごとに定められています。

自用の建物は、原則として固定資産税評価額で評価します。

貸家などは、利用状況に応じた調整が必要です。

固定資産税の納税通知書や、役所で発行される「固定資産評価証明書」で確認できます。

固定資産税評価額に一律で1.1倍を掛けても、相続税評価額を求めることはできません。

路線価方式では、路線価と土地の面積、形状などをもとに評価します。倍率方式では、固定資産税評価額に、国税庁が対象地について定めた倍率を掛けます。

この倍率は、所在地や土地の種類、評価する年によって異なるため、対象地の評価倍率表を確認する必要があります。

相続税の土地評価は、「高知市だから何倍」「山間部だから1.1倍」と一律に計算できるものではありません。

対象地の所在地や土地の種類に応じて、評価方法を確認する必要があります。

評価方法	計算の基本	確認する資料
路線価方式	路線価に土地の面積を掛け、形状などに応じて補正する	国税庁の路線価図
倍率方式	固定資産税評価額に、対象地に適用される倍率を掛ける	国税庁の評価倍率表

※上表は宅地の評価の基本です。農地や山林は、その種類や所在する地域によって評価方法が異なります。