皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や建物、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
不動産を売買するときには、「重要事項説明書（35条書面）」という書類について説明を受けます。
宅地建物取引士が説明を行いますが、専門用語が多く、「内容をよく理解しないまま契約してしまった」というケースも少なくありません。
重要事項説明書には、その土地や建物の利用条件や法令上の制限など、契約前に知っておくべき重要な情報がまとめられています。
そこで本日は、重要事項説明書の役割と、特に確認しておきたいポイントについて話してまいります。
重要事項説明書（35条書面）とは
重要事項説明書とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地建物取引士が契約前に説明する書類です。
目的は、買主や借主が物件の内容や法令上の制限を理解したうえで契約できるようにすることです。
説明の対象となる内容には、
- 権利関係
- 法令上の制限
- インフラの整備状況
- 災害リスク
- 契約条件
などが含まれます。
特に中古住宅や相続した不動産では、建築当時の状況や権利関係が複雑になっていることもあり、重要事項説明書の内容を確認することが重要です。
確認しておきたい8つのポイント
① 接道状況と再建築の可否
建築基準法では、一定の道路に接していない土地では建て替えができない場合があります。
建物だけでなく、土地が再建築可能かどうかも確認しておきましょう。
② 用途地域・法令上の制限
用途地域や市街化調整区域などによって、
- 建築できる建物
- 建物の高さ
- 建物の用途
などが制限されることがあります。
③ ハザードマップ
重要事項説明では、
- 洪水
- 津波
- 土砂災害
などのハザードマップについても説明されます。
指定区域だから直ちに危険というわけではありませんが、土地利用を考えるうえで重要な情報です。
④ 越境・境界・通行権
隣地との境界や、
- 越境物
- 通行地役権
- 私道利用
なども確認しておきたいポイントです。
将来的なトラブル防止につながります。
⑤ インフラの整備状況
- 上下水道
- 電気
- ガス
が利用できるか、また引込状況も確認します。
⑥ 建物の状態
中古住宅では、
- 雨漏り
- シロアリ
- 傾き
- 耐震性
- 設備の不具合
なども確認しておくことが大切です。
⑦ 周辺環境
周辺施設や生活環境も重要事項に含まれることがあります。
例えば、
- 騒音
- 嫌悪施設
- 周辺道路の交通状況
- 近隣トラブルに関する事項
などは生活環境に影響します。
⑧ マンションの場合は管理規約
マンションでは、
- 管理規約
- 修繕積立金・管理費
- 使用細則
- 長期修繕計画
- 管理組合の会計状況（修繕積立金の積立状況や滞納の有無など）
なども確認しておきましょう。
重要事項説明書は「理解すること」が大切
重要事項説明書は、署名するためだけの書類ではありません。
分からない専門用語があれば、その場で宅地建物取引士へ質問し、内容を理解してから契約することが重要です。
不明な点が残る場合は、公的な相談窓口やほかの専門家へ相談し、内容を十分に理解したうえで契約を進めるようにしましょう。
契約後は内容を変更することが難しいため、契約前に疑問を解消しておくことが大切です。
まとめ｜契約前に内容を確認し、疑問を残さないことが大切
重要事項説明書は、不動産取引で知っておくべき情報をまとめた重要な書類です。
特に確認しておきたいポイントは、
- 法令上の制限
- 災害リスク
- 権利関係
- 建物の状態
などです。
重要事項説明書は内容を理解したうえで契約することが重要です。
分からない点があれば、そのまま契約を進めず、宅地建物取引士へ確認することで、不動産取引に関する認識の違いによるトラブルを防ぎやすくなります。
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