皆さま、こんにちは！
高知県で、山林や農地をはじめ、相続後の扱いに困っている土地や、売却・処分が難しい「負動産」を専門としている福島屋代表の上田です。
「使っていない空き地なのに、毎年かなりの固定資産税を払っている」
高知県では、このような土地の悩みが増えています。
一見すると同じような空き地でも、固定資産税には大きな差があります。
特に「宅地」や「雑種地」は、原野や畑と比べて税負担が重くなります。
さらに問題なのは、土地は所有している限り、税金や管理義務が終わらないという点です。
人口減少が進む高知県では、土地需要の回復が見込みにくく、売却や活用が難しいケースが増えています。
そこで本日は、
- なぜ同じ空き地でも固定資産税が違うのか
- 宅地・雑種地と原野・畑の違い
- 空き地を持ち続けるリスク
- 将来の負担を減らすために考えたいこと
について話してまいります。
目次
同じ空き地でも固定資産税が違う理由
固定資産税は、土地の「地目（ちもく）」や利用状況によって評価が変わります。
たとえば空き地であっても、
- 宅地
- 雑種地
- 原野
- 畑
では、固定資産税額が大きく異なります。
特に市街地にある土地では、地目や評価方法によって固定資産税負担に大きな差が生じます。
宅地は固定資産税が高くなりやすい
宅地とは、住宅や建物の敷地として利用される土地です。
建物が建っている住宅用地には「住宅用地の特例」がありますが、更地になると特例が外れ、固定資産税が大きく上がります。
特に市街地では、過疎化が進む地域であっても土地評価が高い傾向があるため、
- 空き家を撤去したあと
- 売却先が決まらない更地
などは、税負担だけが残るケースがあります。
「使っていないのに税金だけ高い」という状態になりやすいのが宅地です。
雑種地は見落とされやすい
雑種地とは、駐車場や資材置場など、宅地・畑・原野など、他の地目に分類されない土地です。
実は、この雑種地が高い固定資産税になることがあります。
雑種地は周辺宅地を基準に評価されるため、市街地では宅地並みの固定資産税になります。
そのため、
- 昔使っていた駐車場
- 資材置場だった土地
などが、利用されていないにもかかわらず、高い固定資産税のまま残ることがあります。
原野や畑は税額が低い
一方で、
- 原野
- 畑
などは、同じ空き地でも宅地や雑種地と比べて固定資産税が低くなります。
市街地の近くであっても、地目が畑や原野であれば、固定資産税評価額が低く、税額も抑えられていることが一般的です。
場所や条件によっては、宅地や雑種地と比べて固定資産税が数十分の一から、100分の1程度になることもあります。
空き地は税金だけでなく管理負担も続く
土地は持っているだけでも管理責任があります。
空き地を放置すると、次のような問題が起こることがあります。
草木の繁茂による近隣トラブル
雑草や樹木が伸びることで、
- 隣地への越境
- 害虫の発生
- 景観悪化
などから苦情につながることがあります。
道路への支障による行政指導
枝木が道路へ張り出したり、見通しが悪くなったりすると、行政から改善を求められることがあります。
放置状態が長くなるほど、管理の負担は大きくなります。
草木除去に数十万円かかることも
土地の規模や状況によっては、
- 草刈り
- 伐採
- 重機搬入
などに大きな費用がかかる場合があります。
急傾斜地や道幅が狭い土地では、作業効率が悪くなるため、草刈りや伐採を業者に依頼すると、管理費が想像以上に高額になることも珍しくありません。
本当の問題は「負担が終わらない」こと
空き地の問題は、今だけではありません。
土地は所有している限り、
- 固定資産税
- 維持管理
などの負担が続きます。
そして所有者が亡くなると、その負担は相続によって次の世代へ引き継がれます。
子ども世代が県外に住んでいる場合、
- 使い道がない
- 管理できない
という理由から、「相続したくない負動産」になるケースも増えています。
人口減少で土地需要は変化している
かつては、人口増加とともに土地需要も増えていました。
しかし現在は、人口減少が進み、土地を必要とする人が減少しています。
高知県でも、
- 空き家の増加
- 畑や田んぼの耕作放棄
- 管理されず草木が生い茂る空き地の増加
などが進んでいます。
以前は需要があり売買されていた土地でも、今では買い手が見つからないケースが珍しくありません。
もはや土地は、所有しているだけで資産価値が上がる時代ではなくなっています。
それでも土地を必要としている人はいる
一方で、一般には売れにくい土地でも、条件によっては必要としている人がいる場合があります。
特に多いのが、隣接地所有者です。
たとえば、
- 変形地同士が一体化することで使いやすい土地になる
- 接道条件が改善し、建築可能になる
- 駐車スペースを確保できる
- 資材置場や家庭菜園として利用できる
- 倉庫や趣味用スペースとして使える
など、第三者には価値が低く見える土地でも、隣接者にとっては利用価値が大きく変わることがあります。
「売れない土地」と思われていても、必要とする人が全くいないとは限りません。
土地を手放す方法として考えられること
空き地を抱え続けることが難しい場合、選択肢として考えられるものがあります。
必要とする人へ引き継ぐ
まずは、その土地を必要としている人がいないかを探す方法です。
一般的な市場では売れにくくても、
- 隣接地所有者
- 地域住民
- 特定用途を考える人
などにとって価値がある場合があります。
相続土地国庫帰属制度を検討する
一定条件を満たせば、相続した不要な土地を国へ返す制度があります。
ただし、
- 境界が明確であること
- 管理に大きな支障がないこと
- 一定の負担金を納めること
など条件があり、すべての土地が対象になるわけではありません。
相続放棄という選択肢
相続が発生した後であれば、相続放棄を選択する方法もあります。
ただし、相続放棄には期限があり、土地だけを放棄することはできません。
預貯金など他の財産も含めた相続全体に影響するため、慎重な判断が必要です。
そのため、相続前から贈与を活用するなど、事前対策と時間をかけた戦略が重要になります。
まずは現況と法令上の制限を確認することが大切
土地には、
- 都市計画法
- 建築基準法
- 農地法
- 地域ごとの条例や災害関連規制
など、さまざまな法的制限があります。
また、
- 接道状況
- 境界
- インフラ
- 土砂災害警戒区域や津波浸水想定区域などの災害リスク
などによっても活用可能性は変わります。
そのため、手放せない土地だと思っていても、土地の状況や法的条件を詳しく確認することで、引き受け手が見つかったり、手放すための方法が見えてきたりすることがあります。
一方で、土地の状況を十分に把握しないまま放置を続けると、将来的に管理や維持の負担がさらに大きくなるおそれがあります。
まとめ｜同じ空き地でも将来の負担は大きく異なる
同じ空き地でも、
- 宅地
- 雑種地
- 原野
- 畑
では、固定資産税や管理負担が大きく異なります。
特に市街地にある宅地や雑種地は、利用していなくても高い固定資産税負担が続くケースも少なくありません。
さらに、人口減少が進む地域では、今後、土地需要の回復が難しいのが現実です。
そのため、
- 現在の土地の状態を知ること
- 法的制限を確認すること
- 将来の管理負担を考えること
が、これまで以上に重要になっています。
土地は所有している限り、固定資産税や管理責任が続きます。
そして、整理されないまま相続が発生すると、その負担は子ども世代へ引き継がれていくことになります。
「今は困っていないから」と放置するのではなく、将来誰が管理するのか、誰の負担になるのかを早めに考え、対策を検討しておくことが大切です。
